新股前瞻 | 东原仁知服务通过港交所聆讯，三年净利润增长409.4％

4月13日，东原仁知服务在港交所通过聆讯，表明又一家房企欲通过分拆物业上市的方法登陆港股，获得融资。

不过，自2021年年末，港股物企上市热潮已经明显“遇冷”，不少成功登陆港股的物企也遭遇了破发。在这样一个市场低迷的节骨眼上，东原仁知服务的到来似乎显得有些“不合时宜”。

赶“末班车”上市，另有苦衷？

东原仁知服务没有赶上“最好的时代”。

自2018年以来，港股迎来数次物管企业分拆上市潮，2020-2021年连续两年物管行业新上市企业超10家，递表和通过聆讯但还未上市的企业在2021年一年就超过30家，包括朗诗、中骏、领地、越秀、新力等多家房企都是“你方唱罢我登场”，热闹得很。

智通财经APP从房企的角度来讲，在中央多次强调“房住不炒”、并出台三道红线监管要求的大背景下，房地产融资收紧的趋势已经形成。

通过在审核相对宽松、门槛相对较低的港股分拆上市，能够满足融资和流动性需求，减轻母公司的债务压力，弥补回款不及时的资金缺口。

而从资本市场的表现来看，经营业绩保持高增长、同时具有较高投资回报率的物管企业也受到了投资者的青睐，一度成为港股市场打新的大热门。2020年，物业新股全年首发PE均值约50倍，其中最高首发PE值甚至到达120倍。

但到了2021年下半年，随着房地产行业频繁爆雷，架构调整、裁员等传闻频传，以及物管新股在港股市场上的稀缺性下降，物管板块表现明显遇冷，更有多只物业新股接连破发。

截至2021年年底，51家上市物管企业股价涨跌幅平均值为-15.6%，涨跌幅中位数为-21.37%，其中年内股价实现收涨的企业仅有10家。全年新上市的13只物管股中，10只股价均出现不同程度下跌。

东原仁知服务为何要在这风声鹤唳的关头反其道而行之？在这一举措的背后，其实有着不得已的苦衷。

母公司债务缠身，急需“输血”救急

据智通财经APP了解，东原仁知服务于2003年成立，并于2004年开始为源自迪马集团的住宅物业项目提供物业管理服务。其母公司迪马股份（600565）收入的近87%来源于房地产板块，在这场房地产行业的寒潮中，迪马股份也遭遇了大部分房企的困境。

根据迪马股份2021年年度业绩预告，公司预计归属于上市公司股东的净利润为9,015万元左右，与上年同期相比，同比减少95%；归属于上市公司股东的扣非经常性损益的净利润为-5485万元左右，与上年同期相比，同比减少104%。

2018年-2021年前三季度，迪马股份的毛利率分别为29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，明显持续下滑；2021年前三季度，营业总成本则同比增加了67.47%至108.27亿元。与此同时，根据2021年三季度报显示，迪马股份的短期负债（短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债三项合计）总额达85亿元，而其账上的现金及现金等价物只有45.96亿元。

业绩“大变脸”连带着债务压身，迪马股份分拆旗下物管公司上市也实属无奈。

那么，东原仁知服务这只新股的业绩究竟如何，是否能够成为迪马股份的“救命稻草”呢？

营收净利双增，在管面积属行业中游

据智通财经APP了解，东原仁知服务的主要业务包括物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。2021年，物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务分别占收益比例为52.7%、24%和23.3%。

聆讯后资料显示，东原仁知服务的收益由2019年的5.59亿元增加约113.4%至2021年的11.93亿元，复合年增长率约为46.1%；于2019年至2021年间利润分别约为2560万元、8450万元及1.30亿元，复合年增长率约409.4%。

从最核心的物业管理服务来看，2019-2021年东原仁知服务的物业管理服务收益分别为2.57亿元、3.49亿元和6.29亿元，分别占同年总收益的约46.0%、45.6%及52.7%。同时期东原仁知服务物管业务的毛利率分别为17.6%、23.5%和23.1%。

从社区增值服务来看，2019-2021年东原仁知服务的社区增值服务收益分别为1.75亿元、2.04亿元和2.87亿元，分别占31.4%、26.7%和24%。东原仁知服务该业务的毛利率分别为31.4%、34.5%和29.7%。

与港股上市物管企业比较，2021年49家港股物企中，有47家公布了物业管理服务的数据，合计收入932.94亿元，平均涨幅约42.33%。14家物企的物管服务收入增速超50%。33家公布物管服务毛利率情况的企业中，平均毛利率水平达23.3%，低于均值水平的物企数接近一半。与同行业上市公司相比，东原仁知服务的业绩和增速并没有明显优势。

从在管物业项目来看，截至2021年12月31日，东原仁知服务有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。其中，133个为住宅物业及192个为非住宅物业。

报告期内，公司的在管建筑面积持续增长，于2019年、2020年及2021年12月31日，其分别约为1190万平方米、2110万平方米及2820万平方米。报告期内，公司管理的物业项目主要位于重庆、四川省及湖北省，并不断拓展至其他省份。截至2021年12月31日，上述地区产生的收益占物业管理服务总收益的59.0%。

根据乐居财经研究院发布的《2021年港股物企规模排行榜》，东原仁知服务2021年年末的在管面积，其在近50家港股上市物企中排名或将在30多位。

物管行业正转向冷静期

随着港股上市物管企业越来越多，可以预见的是，港股物管板块将经历一段较为低迷的调整期，未来物业股的估值将逐渐回归到合理水平，且近期也开始大幅度回暖。

从2021年的业绩来看，港股物企营收差距拉大，头部企业强者恒强的趋势愈发明显。碧桂园服务（06098）、雅生活服务（03319）、绿城服务（02869）、保利物业（06049）、华润万象生活（01209）和世茂服务（00873）这6家头部企业贡献的收入占港股物企总收入的50.73%。

2021年，物管行业规模竞争愈演愈烈，行业加速整合。据嘉和家业物业服务研究所统计，2021年行业收并购涉及金额增长2倍以上，达到近400亿元，其中合景悠活（03913）通过收并购等拓展方式，获得在管面积实现395.4%的增长，规模增速位居港股上市物企第一位。

社区增值服务成为了行业新的扩张方向。中信证券研报指出，2021年，上市企业社区增值服务收入增速68%，明显高于综合营收增速；社区增值服务收入占比达到16%，毛利占比则达到25%，都较2020年提升2个百分点。

随着中国经济发展方式由粗放式发展转向精细化发展，物管行业消费属性逐渐增强，其轻资产优势十分明显，仍然是一条长期前景向好的热门赛道。

如今，在港股整体走势低迷、市场处于价值洼地的大背景下，投资者宜对具备持续成长潜力的优秀物管公司保持关注，此外，关联房企的生存状况亦是持续影响物管公司估值的核心因素。