疯狂买地后转向并购，融信中国(03301)拿地启示录

继在2016年8月大杀四方，击败保利、万科(02202)等房企，拿下楼面价达10.03万元/平方米的上海静安中兴社区两幅高价地块后，融信中国(03301)淡出财经头条已经有一段日子。

这或和融信中国创办人欧宗洪的处事风格有关。欧宗洪一向以低调的地产大佬著称，他鲜少出现在媒体或各种活动现场。

然而欧宗洪的成长经历却注定其必是聚光灯追随的人物。欧宗洪出生在“莆田最贫穷的镇最贫穷的村最贫穷的家里”，欧家共有兄弟姐妹6人，出了3个富豪：大哥欧宗金，创建了福建欧氏投资集团;二哥欧宗荣，执掌另外一家闽系房企正荣集团;欧宗洪则是最小的孩子，创办了融信中国。

欧氏三兄弟白手起家，兄弟三人的发家史被赞誉为是一段传奇。正如个人的经历一样，欧宗洪带领的融信中国注定也是一家不平凡的公司。欧宗洪身上的“凶猛”基因被这家公司继承。

一组数据能彰显公司快速发展的轨迹。根据融信中国年报显示，从2012年到2016年，融信中国的营收从12亿元猛增至114亿元。

在土地市场上，融信中国同样以“激进”著称。自拿下上海静安高价地后，融信中国“买买买”的脚步未停歇。据了解欧宗洪的人士观察，欧宗洪不喜欢喝酒应酬，基本是家里、公司、会所三点一线。在会所，主要是健身、会客。欧宗洪只关心两件事——左手拿地、右手融资。

进入2017年的7月，融信中国的拿地方式发生了转变。近日融信中国近29亿元收购宁波海亮及安徽海亮各自55%的股权的公告面世，这为早在今年4就开始磋商前述收购事项定调的同时，也昭示融信中国开启并购拿地之路。

融信中国的扩张路径

据了解，欧氏三兄弟拉开了在莆田房地产市场凶猛扩张的序幕。

根据媒体报道，欧宗洪的两位哥哥从石件工学徒做起，后投身路桥建设。2000年，同样起家于路桥建设的欧宗洪创立莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了当时莆田市中心第一高楼“观桥御景”。在周边房价不到500元/平方米的时候，“观桥御景”硬是卖到了1400元/平方米。

通过“观桥御景”等项目积累资本后，欧宗洪从莆田来到福州，于2003年创立了融信地产。

根据融信离职员工此前对媒体的介绍显示，融信成立的前几年，一直在福州开发大众型楼盘。直到2007年上半年，全国楼市暴涨，所有地产商都患上了“土地饥渴症”，融信才想着大干一场。

根据业内人士的介绍，只有去新市场抢份额，才能支持企业继续扩张，这是以融信为代表的闽系房企走向全国的逻辑。

根据融信中国官网资料显示，从2009年开始，公司进入漳州、厦门，2013年，业务拓展至上海、杭州等地。2016年初，融信中国终于得以在香港主板上市，并为了全国化战略布局，将总部搬迁至上海。

对于本土房企而言，外来者融信中国被称为是“洪水猛兽”，其闯入当地市场，冲击了固有的秩序与节奏。以融信中国重仓的杭州为例。2013年进入杭州市场的融信中国，4年时间布局了15座项目。数据显示，2016年，融信在杭州区域凭借三盘进入市场销售榜单前七;2017年融信在杭州又将推出10个全新楼盘，无论是项目数量、规模，都呈现出“黑马”的姿态。

业内人士表示，就发展周期来说，龙头企业进入杭州市场尚需4-5年方能达成的格局，融信模式2-3年就已经完成，在这一轮发展中抢得先机。在业界看来，融信正是“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”模式的代表。

实际上，融信中国的高杠杆率一直为市场诟病。数据显示，2014年底，融信中国资产负债率高达1541%。不过近两年该比率有较大幅度下降，2015年底和2016年底，分别为247%、98%。

值得一提的是，在从福州向外扩张之时，融信中国并未一直在土地市场疯狂“扫货”。根据年报显示，融信中国在2015年没有收购任何新的土地，截止2015年底时，其土地储备的总建筑面积仅约517万平方米。

2016年，融信中国开启新一轮“买买买”模式。根据年报显示，2016年融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块，总建筑面积为527.12万平方米。

（融信中国2016年新增土储详情）

融信中国在2016年的拿地规模超过了之前公司所有的土储量。其在土地高溢价的年份拿地，代价就是土地成本的大幅增加。数据显示，在2015年之前，融信中国的土储成本仅为4956.71元/平方米，而在2016年，其所收购地块的平均成本已经大幅提高，约为12963元/平方米。

土地成本提高，压缩房企的利润空间。实际上，2016年底，融信中国的毛利率和纯利率分别为20.24%和14.97%，同比减少16个百分点和4个百分点。

2017年拿地策略的转变

进入2017年以来，融信中国并未因高溢价的土地而止步，依然在攻城掠地。

数据显示，截至2016年12月31日，融信中国及其合营联营土地储备总建筑面积约为1058万平方米，其中约746万平方米在建，约312万平方米持作未来开发。目前公司的土地储备，约81%货值位于一二线城市。

另外，融信中国在2016年拿的21宗地块，总价为484亿元，其中公司拥有人应占总土地成本约246亿元。根据媒体统计，2017年前4个月，融信中国通过“招拍挂”的方式在杭州、天津、成都等地拿地的金额就近百亿元。根据融信中国官网资料显示，从创立之初至迈向全国，公司总投资额超3000亿元。

值得一提的是，早在今年3月融信中国2016年度的业绩会上，欧宗洪在谈及2017年的拿地策略时表示：“今年会加大并购及旧改比例，确保在目前土地市场火热的现状下，能以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地上筛选机制也将更严格，原则上招拍挂市场净利润率需要到10%左右，不低于8%;并购项目需达到10%以上。”

融信中国在并购上的大动作是与海亮“联姻”。近日，融信中国公告称，公司以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司各55%的股权，与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。

据了解，本次融信中国与海亮合作开发的项目共计35个，分布于合肥、郑州、西安等省会及周边城市，可售面积逾500万平方米。通过此次收购，融信中国初步完成在中西部省会城市及周边城市的布局。

融信中国此番收购，为公司新增土地储备逾500万平方米。随着土储规模的不断扩大，公司销售额也不断创新高。根据克而瑞发布的《2017上半年中国房企销售榜单》显示，2017上半年融信中国以310.3亿的销售额跻身全国第29位。

数据显示，2016年，融信中国的全年销售额为246亿元，同比增长106.8%，其2017年定下的销售目标为325亿元。如此看来，融信中国用了半年的时间就几乎完成了2017年的全年销售目标。

(文中欧宗洪经历综合自南方周末)