兴业证券： 央行下调最低首套按揭利率 看好地产股万科A(000002.SZ)等

智通财经APP获悉，兴业证券发布研究报告称，5月15日，央行、银保监发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。首套房按揭利率下限调整为不低于LPR-20bp(原下限LPR)，二套房利率按现行规定执行(原LPR+60bp)。各地因城施策自主确定首套、二套按揭利率加点下限，央行下调首套按揭利率下限，政治局会议表述积极，政策加速改善。该行持续看好政策改善和供给侧改革受益标的保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、南山控股(002314.SZ)、万科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。

兴业证券主要观点如下：

央行首次出台具体政策，意义重大。

1)去年9月以来，央行表述为“两维护”，满足需求，“新市民”等，缺乏具体细节，执行落地情况不佳。而本次具体政策落地。2)上次中央层面降低按揭利率是14年9月，首套为基准0.7倍，同时非限购城市认贷不认房;此后15年3月二套首付40%;15年9月不限购城市首套25%;16年2月不限购城市首套20%。政策持续改善直到销售、投资、房价单月同比均转正。

政策仍将有更大力度变化。

4月新增按揭-605亿，同比-118%;考虑偿还和出表后同比-70%。此前，2月历史按揭首次负增长，本次再次负增长主要因为销售疲弱。4月百强销售金额同比-60%(3月同比-51%)，高频跟踪36城新房销售面积同比-61%(3月同比-51%)，降幅持续扩大，其中，疫情封控也影响部分城市销售，如上海4月新房销售面积同比增速降至-92%。而当前按揭偿还已经达到一定体量，销售的大幅度降低后，按揭偿还大于按揭发放，容易带来按揭负增长。测算如果今年全年销售金额下滑20%，则新增按揭同比下降43%。因此需求端需要稳，未来政策仍将有更大力度变化。

对于基本面，不必过于悲观。

当前虽然需求端预期较差，但政策力度在加大，因城施策数量大幅增加，涉及更多高能级城市、更多改善性需求政策，比如近期南京限购放松、苏州限购限售松绑、长沙房屋租赁不纳入家庭住房套数等。疫情和经济压力影响居民预期和支付能力，但主要经济体研究来看，资金的配置可能是更核心因素。

持续看好供给侧改革受益标的。

得益于较好信用资质和融资水平，优质房企在销售、投资方面都有更好表现。1)销售方面，1-4月TOP30中的国央企，销售金额占百强整体销售的37%，2020年、2021年分别占27%、32%。并且拿地利润率改善;2)投资方面，1-4月，TOP30中国央企，拿地金额占百强整体拿地的53%，2020年、2021年分别占35%、38%。地产供给侧改革趋势明确，持续看好相关受益标的。

风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。