大发地产(06111)的“惊魂”一周：单日闪崩近七成，却获资金抄底？

2022年，地产的市场依旧风云诡谲，雷声未歇。

近期，大发地产(06111)股价大跳水，成为4月以来继天誉置业、佳源国际控股、领地控股之后的又一家闪崩房企。然而，相较于前述几家地产企业的毫无预兆，大发地产的“闪崩”似乎却有迹可循。

七个交易日暴跌接近九成

智通财经APP观测到，尽管彼时未引起资本市场太多的关注，但5月19日20%的下挫拉开了大发地产暴跌的帷幕。

5月25日，公司股价未能企稳，再度暴跌66.19%，当时突破公司上市以来最低点。当日，大发地产公告称，公司股份的成交价出现不寻常下跌而成交量出现不寻常上升。经董事会确认，集团的营运维持正常，而集团将如常继续进行业务。

可能连公司自己都没想到，公告既出，资本市场却并未买账。5月26日，大发地产早盘高开近15%，随后股价急挫一路走低，截至收盘又跌35.11%，次日，公司股价再度跳水22.95%，来到了新低再新低后的0.45港元，当前市值仅余3.87亿港元。七个交易日内，大发地产市值累跌87.3%，步入仙股行列。

更为吊诡的是，闪崩之后的大发地产反而关注度直线上升，5月25日-27日成交量陡增，有别于此前寡淡的成交量，显示有多路资金抄底的形态，不过，公司的股价在盘中短暂回升后一路向下，资金被埋或是大概率事件。

通常而言，在港股市场，暴涨暴跌带来更多的机会，自然同时也面临更大的危险。尽管遭遇“断头铡刀”被误伤而跌出黄金坑的公司有，但极其少见，更多的股票在暴跌后则久久趴在地上，给抄底的一些投资者造成巨大的亏损和沉没成本，目前来看，大发地产无疑是后者。

“清盘呈请”带来的连锁事件

故事还得先从年初说起，2月21日，大发地产发出一封公告，直指有债权人于2月18日就本金额为1500万美元(约合人民币9466万元)的若干尚未偿还优先票据，向香港特别行政区高等法院分别提交了针对大发地产(票据发行人)，及其子公司垠一香港有限公司(票据担保人)的“清盘呈请”。

根据清盘呈请，自2月18日起，除非获得高等法院的认可令，否则所有对公司财产的处置，公司股份的转让，或公司股东地位变化都将无效。大发地产对此表示强烈反对呈请，并将征询法律意见，采取一切必要行动保护其合法权利。

公告发出后，舆论一片哗然，与这封“传票”相关的，是一笔本应在今年1月18日到期兑付，票面利率为9.95%的2.8亿美元债，其中未偿还本金为1.845亿美元，而在1月初大发向美元债持有人发出交换要约征求。

在债务到期前，大发地产称交换要约及同意征求的所有先决条件已获达成，获接纳的约1.44亿美元的现有票据被注销，新票据按12.5%计息，并须于2022年6月30日支付。不过，当时还有剩余未偿付现有票据的本金额为4036万美元。从中能够看到，大发地产此时不惜以更高的利率“以旧换新”，似乎已暗暗预示着风暴将临。

3月2日，大发地产彻底“开摆”，称公司正着手委任财务顾问，以协助对公司境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案，但截至发稿尚未有理想进展。随后便陆续有出售资产、21年业绩转亏，票据涉交叉违约的负面消息传出。

未来持续承压，难言乐观?

始于1996年的大发地产，是房企江湖中的老牌玩家，在上市不久后，大发地产还曾雄心勃勃喊出“千亿目标”，但随着近年以来信贷及预售资金监管收紧，公司开始面临较大的债务压力，开始出售项目回血，距离千亿梦也越来越遥远。

从经营情况来看，2021年，大发地产尽管如期完成了销售目标，但实现收益59.11亿元(人民币，下同)，同比下降35.67%;毛利8.56亿元，同比下降55.38%;母公司拥有人应占亏损4.80亿元，上年同期为纯利3.39亿元，从盈转亏。

与此同时，集团的净负债率由2020年末的约61.2%增加至2021年末的约102.2%，对此，大发地产表示主要是由于现金及银行结余于2021年底减少，而净负债率是按总债项减现金及银行结余除以总权益计算。

目前，公司借贷总额85.07亿元，较去年增加逾14亿，共计有67.4亿元的短期借款和票据尚待偿还，同时公司还有向集团物业、联营合营企业提供的融资担保额96亿，2021年为提供担保计提拨备2550万元。

不仅如此，2021年，大发地产的融资成本支出4.66亿元，同比增长97.7%，彼时其经营性现金流净额为-9.18亿元，意味着公司渴求外界资金的“支援”，需通过更多的融资手段来维持资金链的正常运转。

4月14日公布，公司的核数师(审计师)安永于审计报告中持“不发表意见”，并指出：由于多重不确定性的潜在相互影响及其对综合财务报表的可能累计影响，安永无法为综合财务报表形成审计意见。安永在报告中明确说明大发地产的持续经营存在多重不确定性，可能对大发地产持续经营的能力构成重大疑问，其理由是截至2021年末，大发地产的银行及其他借贷以及优先票据总额为126.49亿元，其中人民币67.40亿元将于未来十二个月内到期偿还，而其现金及现金等价物为人民币10.52亿元。此外，安永续指，于2022年2月18日，若干优先票据持有人分别向大发地产及间接全资子公司提出清盘呈请。

山雨欲来之前，评级机构的嗅觉似乎更为敏锐——就在大发地产1月向其票据持有人提出了征求同意和交换要约之后，穆迪将大发地产集团有限公司的公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa2”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa3”。同时，穆迪将大发地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”。

对此，穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示:“由于大发地产的现金缓冲区间收窄、融资渠道受限，且面临大量短期债务到期，其流动性风险已有所增加。”“负面展望反映出，该公司偿还所有将在未来6-12个月内到期或可回售的债务的能力存在不确定性，”Yang补充道。

在大环境依旧承压，房地产行业尾部房企风险集中出清持续的当下，大发地产的基本面和流动性均难言乐观，谨慎观望或许将是最好的选择。