5000亿！首批次集中供地收官，下半年行业向左还是向右？

6月22日，郑州首批集中供地出让地块15宗，成交占地面积66万平方米，总规划建面206.76万平方米，成交总价107亿元，随着郑州一批次集中供地落下帷幕，至此，2022年首批次22城集中供地全部完成。

22城共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，推出规划建面4713万平米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平米，首批次共计成交出让金4969亿元。回顾首批次集中供地，有以下几个特点：推出端集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低;成交热度稳重有进，库存量少城市回升明显;拿地企业依旧国央企主导，供给端有意降成本做出让利。

1、推出：集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低

2022年首批集中供地推出自北京1月7日公告开始，至郑州6月22日成交结束，历时5个月15天。其中环渤海区域城市北京最早于1月7日公告，2月17日完成出让成交;中部区域城市郑州5月19日发布公告，于6月22日完成出让，从公告到成交准备时间仅有1个月左右。

首批次集中供地期间，部分城市将全年推地时间调整为4批次，导致首批推出规模较去年降幅明显。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%;推出规划建筑面积4713万平米，同比去年首批次减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。

推出宗数最多城市位于长三角区域城市杭州，推出地块60宗在首批次推出数量最多，其次成都推出50宗、上海推出40宗;东三省区域城市沈阳推出5宗、长春出让2宗涉宅用地，数量最少。

供应建设用地面积规模最大的城市位于长三角地区，杭州首批次供应建设用地面积257万平米，合计规划建筑面积581万平米，在22城中出让规模最大;其次为长三角城市上海供应建设用地面积211万平米，合计规划建筑面积446万平米;推出规模第三城市位于成渝地区，成都出让208万平米，合计规划建筑面积440万平米。

供应规模最少城市位于东三省地区，长春供应建设用地面积16万平米，合计规划建筑面积33万平米;沈阳供应建设用地面积18万平米，合计规划建筑面积33万平米。本次22城共计推出规划建筑面积4713万平米，较去年首批次推出下降余约60%，供应量明显收窄。

推出楼面均价最高城市位于环渤海地区，北京推出楼面均价29018元/平米;其次珠三角地区厦门推出楼面均价24863元/平米位列第二;位列第三的城市为长三角城市上海，推出楼面均价19075元/平米，与北京单价相差10000元/平米。

2、成交：稳重有进，库存量少城市市场热度回升明显

首批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。受城市供应端影响，22城首批次成交规划建筑面积3907万㎡，较去年首批次减少6628万平米，同比降低62.9%;较去年三批次减少2058万平米，降低34.5%。成交出让金4969亿元，较去年三批次减少908亿元，占去年全年成交21.9%。此外，各城市成交差异明显，城市间土地市场热度分化显著，部分城市土拍市场回温加速。

本次成交触顶成交地块屈指可数，大量地块底价成交，市场热度分化趋势逐渐加大。深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多，深圳触顶成交地块占比100%，8宗地块全部触顶成交，是本次集中供地热度最高城市;合肥触顶地块占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。随后，杭州、上海触顶成交地块占比超过30%，杭州触顶地块占比达39%，上海触顶地块占比达33%。南京、厦门、重庆触顶成交占比均超过20%，分别为23%、22%、23%。

此外，从成交溢价看，部分城市在15%溢价上限条件下依旧保持较高热度，深圳、合肥在多宗地块触顶成交情况下，整体溢价率得到提升，深圳本次8宗成交平均溢价率为14.98%，合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。其他城市也有推出大量优质地块，成交溢价率超过5%的城市有杭州、宁波、厦门、重庆等城市，溢价率分别为6.41%、5.92%、6.78%、5.4%。

另外有部分城市多数地块地价成交，土拍市场热度较为平静。2022年首批次集中供地底价成交地块占比较去年一、二批次均显著提高，较去年三批次有所回落。22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中，长春、沈阳两城市成交地块均地价成交，底价成交占比100%;无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%，分别为88%、86%、88%、80%、82%、80%、83%。

也有部分城市略显冷意，出让地块流拍与撤牌占据主流。本次出让中天津土拍意外地块流拍宗数最多，出让30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍&撤牌率83%;长春仅出让2宗涉宅用地，成交前1宗南关地块撤牌，仅成交绿园区1宗宅地，流拍率50%;济南本次出让为组团用地，15个组团包含31宗涉宅用地，出让时14宗涉宅用地流拍，流拍率45%。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈阳流拍1宗，流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

由此可见，各城市间土拍热度仍有较大分化，单个城市内部分化亦较为明显。首批次土拍中仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高，合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈，但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。

3、企业：供给端有意降成本做出让利，企业拿地依旧国央企主导

从2021年二批次集中供地开始，土拍规则逐渐趋严，在企业端“三道红线”以及拿地自有资金等规则下，企业拿地能力骤然收紧，土地市场流拍也随之走高。2022年以来，房地产供需两端调控政策持续优化调整，涉及降首付比例、下调房贷利率、放宽限购及限售、提高公积金贷款额度等方面，稳定房地产市场发展及购房者置业预期。同时，供应端土拍规则也延续调整趋势，减少或取消竞自持竟配建部分，从降低成本到降低实际成本;在地块的利润空间方面，也有明显的提升，如此前流拍地块降低地价后重新挂牌，以及提高限售价格，都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

拿地企业方面，拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以来土地市场走弱，民企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐提高。2022年首批次，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超七成。民企拿地积极性不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

4、展望：

(1)供应次数增加，增加房企拿地灵活性，优质地块占比提升，供地量缩价涨;

(2)土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿;

(3)成交热度分化加剧，深圳、杭州、合肥等城市表现相对较好，而部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市，如天津、济南、福州土拍热度延续去年三批次低温热度，短期仍难以改善;

(4)拿地企业仍以央国企为主，民企拿地愈加谨慎，地方平台托底意愿下降。

本文来自土地情报微信公众号，作者：张晓飞，智通财经编辑：杨万林