下半年楼盘销售入账 廖创兴企业(00194)全年纯利看俏？

本文来自雪球网“港股独角兽”。

一、引言

价格为买入成本，价值是实际目标价钱。那么出现市场较大回调，其实是买入价值股的一个机会，让投资者以折扣价买入优质资产。投资者未来不妨留意老牌香港企业廖创兴企业（00194)，除了因为其投资物业租金收入稳定外，佛山楼盘项目销售一大部份将在2017年下半年入帐，也将支持全年核心纯利按年大增。

二、集团简介

相比一般复杂的上市公司，廖创兴企业的业务相对容易理解，中报业绩才16页纸，便足以解释最新业务状况。简单来说，廖创兴企业就是一家大折让房地产公司。集团现有六个主要业务，分别为物业投资、物业发展、物业管理、财务投资、贸易及制造、及酒店经营。既然说得上是房地产公司，可想而知物业投资和物业发展才是廖创兴企业的业务重心，其他业务占比相对都不多，几乎可以不理。

三、手持优质投资物业

廖创兴集团截至6月底半年整体毛租金收益约1.8亿元，按年跌5%。集团在业绩通告中解释这主要是因为上海创兴金融中心之租金收益减少。

物业投资中，香港物业分别有：

1.创兴广场：位处旺角弥敦道601号，为楼高二十层之银座式零售╱商业大厦，提供逾182，000平方呎零售及商业用地。创兴广场半年产生之租金收益约60，700，000元，出租率为96%。

平均计算每月呎租为53.4元，与去年全年持平。创兴广场翻新工程将于第三季竣工，估计日后呎租可望再提升。

2.创兴银行中心：创兴银行中心位于中环德辅道中24号，为楼高二十六层之甲级写字楼。除保留数层供本公司自用外，其余办公楼层出租予创兴银行有限公司，租期固定为五年，并可续期五年。创兴银行中心半年租金收益共约34，000，000元。

3.创业商场：创业商场位于德辅道西402-404号，提供逾54，000平方呎之零售及商业用地。半年租金收益约10，000，000元，按年跌约4.6%。出租率由去年74%跌至70%。每月呎租21.6元，较去年全年平均跌11%。

4.富慧阁：富慧阁位于浅水湾道94号，为一低密度楼宇，提供五个豪华住宅单位，各单位出租面积逾4，100平方尺。富慧阁半年租金收益约1，200，000元，出租率为100%。每月呎租48.8元。出租率持续维持于约88.7%。

创兴广场及创兴银行中心皆为香港略有名气的商用物业，未来租金收入相信可以得到保证。相对其他投资物业，创业商场明显较失色，管理层指正研究不同装修方案，以提升该商场价值，估计要完成所有计划可能也要两至三年时间。笔者相信，一众小股东会更想看到，大股东私人购入此商场后再派特别息予全数股东，惟以管理层较保守作风来看，暂时可能性较低。

内地物业则只有：

上海创兴金融中心：座落于上海黄浦区南京西路288号，一座36层高的甲级商业大厦，可饱览对面人民广场之优美景观。该物业提供写字楼及商业总楼面积积逾516，000平方呎及198个车位，截至6月底写字楼出租率约83%，零售单位出租率则为100%。半年租金收益约67，700，000元，减幅10.6%。变动主要是因为出租率下降所致。

管理层没有解释为何写字数出租率下降，未来若写字楼出租率继续下跌，则要留意管理层在业绩报告中能否有更详细解释。

小结

廖创兴集团旗下五项投资物业相对容易理解。根据2012年至2016年五年数据，廖创兴集团一年租金收入相信要维持在3.5亿元不是大问题，支出则约1.3亿元，那么未计入投资物业重估前之纯利每年约2.2亿元。

四、物业销售加快入帐

香港部份

1.ONE-EIGHT-ONE酒店及服务式公寓：位处干诺道西181-183号的原写字楼(前称为汇港中心)，正改建成为一家183间客房的酒店及服务式公寓。预计酒店将于二零一七年第四季完工。总改建费用约为港币460，000，000元，所有支出均由内部资源拨付。这将成为未来一个新收入来源。

2.集团购入新界大埔区一幅占地262，000平方呎之地块。管理层表示，已就该幅农地的日后发展展开研究，估计短期内未必有收入来源。

内地部份

1.佛山翠湖绿洲花园：佛山市南海区罗村贵隆路1号，距离佛山金融区不足半小时车程，而距离新佛山西站不足5分钟车程。现时第一期和第二期已发展完成。受惠价格上升，销售收入即使按年跌13.7%至2.6亿元，毛利润也按年升15.4%至7340万元。

2.佛山雅丽豪庭(第三期)：总数共1，498个住宅单位亦已全部售售罄，产生销售收益约11.3亿人民币。第三期建筑工程将按计划完成，并预计于二零一七年底交付。因此，第三期销售业绩将于今年下半年入帐。廖创兴集团2016年收入才10.3亿元。这个项目若能在下半年入帐，必定有助集团2017年收入按年大增，也很大机会成为继2012年以来最大收益的一年。

3.佛山雅丽豪庭(第四期)：第四期发展项目计划划兴建11楼楼高14层之住宅楼宇，提供1，380个住宅单位，发展面积超过156，000平方米。另提供零售商业面积约5，900平方米，其他辅助设施约7，700平方米及主要建于地库的1，227个停车位，四期总发展面积超过216，000平方米。此项目已成功售出622个单位(占推售单位总数的45%)，产生销售收益约7.5亿人民币。若所有余余(未售)物业(包括住宅单位，零售商铺和停车位)按目前市况以预估售价出售，则集团可进一步获得总销售收益约30亿元。这将令2018年收入情况继续看俏。

当然，集团也有提到目前最大挑战，就是中国经济持续增长的同时，并出台收紧房在过去数月，各大城市纷纷推出“限价”和“限购”安排等多项新措施，打击房价过热。若这些措施持续执行，这无疑会影响佛山住宅项目的销售收入。因此，未来投资者要留意集团在佛山楼盘的销售情况，若能保持水平的话，相信2017年及2018年也是集团在收入及纯利上丰收的一年。

小结

若认为粤港澳大湾区可以成为未来佛山楼盘的概念，那可能目前仍过于概念化，因为至今大湾区怎样合作定位至今未有定案。即使如此，在内地楼市高烧不退之下，佛山楼盘在2017年下半年及2018年将成为收入一大来源。根据上文提及下半年可以有11.3亿人民币物业销售收入入帐，加上上半年3亿港元收入，全年收入可达16.2亿港元。假设纯利率因售价上升提升至19%，此分部2017年纯利可达3.1亿港元。

五、其他业务

集团余下业务包括物业管理、财务投资、贸易及制造、和酒店经营。

物业管理、财务投资、贸易及制造，半年分别录得528万纯利、994万亏损、244万纯利。集团没有披露期内投资什么产品能业务录得亏损，但由于金额相对较少，令亏损变得相对不重要。

酒店经营方面，集团只维持营运位于广州的经济型酒店项目，该酒店以汉庭品牌名称经营。半年收益不过540万元;纯利20万元。

简而言之，可以当廖创兴集团其他业务表现平平，只能达到收支平衡。

总计以上各项业务，集团中期收益5.1亿元，按年跌8.5%，但同时直接成本按年下跌了两成至2.2亿元。这令毛利可以按年升2.2%至2.9亿元。

六、纯利估算

基于上述各业务估计，集团2017年未计物业重估的核心分类纯利可达5.3亿元。假设每年约7500万元财务成本，2017年核心税前利润可达5.55亿元，归属股东纯利则约5亿元。相比2016年，撇除投资物业重估的1.6亿，核心纯利约3.3亿元，2017年因更多物业销售入帐，及提升毛利率，核心纯利估计增长达51.5%。

七、主席变动影响有限

根据集团16年年报所见，廖烈智为集团最大股东，持有1.9亿股，持股比例50.34%。同属廖氏家族的廖创兴集团主席兼执行董事廖烈武博士于今年7月逝世，由集团原董事总经理兼行政总裁廖烈智，接任董事会主席。从通告中看到，廖烈智现年也达77岁，相信任内对集团的发展方向不会有重大改变，那么只要没有重大变动影响公司方向，或动用过多现金所不必要的收购，集团基本面仍然看好。

八、潜在反映折让的能力

若从另一方面看资产折让，廖创兴集团未来掌舵人再出现变动时，将令营运发展方向有变，则有机会令现时资产折让大减。一个最简单的例子就是上周九龙仓公布将投资物业分拆出来，作为老牌港资的廖创兴集团也有如此能力，特别是多年前在出售创兴银行之时，特别购回中环的创兴银行中心，为廖创兴集团的净资产金额受惠商厦资产升值带来契机，也为长远反映资产折让埋下伏笔。

九、现价资产折让逾五成

资产净值方面，集团截至6月底股东权益为113亿元，按3.79亿股计算，每股权益达29.8元。按12.7元看，现折让达57%。只计算所有物业、金融资产及净现金，水平达106亿左右，每股价值28.0元。按12.7元看，现折让达55%。只计投资物业81.66亿元，则每股应占投资物业价值也达21.5元，较12.7元也有约41%折让。

十、派息稳定增加

廖创兴集团今年中期股息每股0.18元。翻查资料，集团中期息由13年中期息派0.1元，逐步增加上来。14年派0.15元;15年派0.16元;16年派0.17元。在中期息增加之下，末期息往往能同时增加，按目前比例，17年末期息可达0.32元。那么全年计派息达0.5元，按每股12.7元计算，股息率达3.9厘，绝对不失礼。派息的好处是在投资者不知何时能获取折产潜在折让时，能获得一定现金收益跑赢通胀。至于买入位置，只要是4厘股息率的话，也可以视为有一定防守力，即代表12.5元是不错买入机会。

十一、净现金水平稳健

根据集团资产负债表中，存入三个月后到期之定期存款2.5亿元;存入三个月后到期之定银行存款约7.3亿元;其他银行存款及现金12.6亿元。与此同时，负债中则只有约11.6亿贷款，即实际手上净现金约10.8亿元。只要廖创兴集团未来不大力发展新业务，包括在中港现时的炽热楼市中投地或买入新项目，相信手上现金水平十分安全，也可以支持未来稳定而持续的派息情况。

顺带一提，在贸易及其他应付账款中看到16.2亿元，按年升25%。这主要是由于物业销售预收账款13.4亿元，按年升41%。物业销售预收账款是指因物业销售未履行，不能作为收入入帐，只能确认为一项负债。当未来物业完成交收，这些都会确认为收入。

十二、总结：

总括而言，一家公司核心纯利有增长，加上有一定股息率的公司，从来笔者都认为是值得持有，蓝筹股长建及领展也是如此。当然廖创兴企业与他们业务风马牛不相及，但基于香港商厦及内地楼市的高温短期内都难言出现退热潮，未来廖创兴企业的股息及股价便可平稳向上，做到上述提到的两点优质股份关键，成为一只非常具投资价值的潜力股。（编辑：何钰程）