中金：物管企业成长速度均值回归 板块已达新的基本面与认知拐点

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，对2014年至今物管板块的基本面演绎、资本市场认知变迁、估值定价与选股审美变化进行复盘，认为在内部物企成长速度均值回归与外部地产端基本面发展变化的共同作用下，板块已到达新的基本面与认知反馈拐点，有必要对板块价值与风险进行重新审视。

中金主要观点如下：

发展历程：资本市场认知历经“认知初建-投资热潮-理性回归”三阶段。

2014至2018年中旬，通过对比有限上市标的，市场对具备高质量内生增长能力的头部企业给予认可、并逐步开启价值发现;2018至2021年中旬，板块上市标的迅速增至50余家，在地产周期上行、物企“产业化”进程开启、资本市场热潮等多重周期作用下，投资人对物企成长性与确定性高度乐观，板块估值超前纳入成长预期，市盈率中枢一度由第一阶段的20-25倍抬升至40-45倍;2021年中旬至今，多重周期逐步退潮，市场对物企成长性预期回归理性、对行业潜在风险和矛盾重新审视，板块估值在内外部因素共同作用下持续下行。

认知主线：内部围绕物企“成长性、确定性”，外部围绕与地产的关系。

该行认为资本市场对板块的认知演变围绕内外两条主线：内部为物企自身的成长性与确定性，资本市场对内生与外延增长方式、规模成长空间与成长速度、多元衍生服务发展可行性等的认知随物企基本面的演绎而持续发展变化，反映到估值上则体现为“头部企业价值发现、估值抬升–超前纳入乐观成长预期、板块估值持续上行–预期理性回归、估值整体下行”;外部则为对物管与地产关系认知的发展变化，地产周期上行时期市场倾向于对来自关联开发商的业务与资源支持采取正面态度，而2021下半年以来的地产基本面超速下行、部分房企信用事件发酵则激发了市场对于物企发展独立性、经营稳定性的担忧。

基本面与认知拐点下，反思行业中的“变”与“不变”。

当下时点，该行认为物企成长速度收敛回归、地产基本面与房企信用修复情况持续演绎、资本市场纳入更多风险因素考量等是物管板块面临的诸多“变量”，而板块“轻资产、现金牛”的优良财务属性、“大行业、小公司”的长期成长通道与头部物企不断谋求成长的主观能动性则是行业的“不变”要素。总结而言，该行看好物企的长期投资价值，后续报告中该行将继续探讨如何在“变化”与“不变”中找寻物企新的“估值锚”。

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