华泰证券：地产行业正处于磨底阶段 地产信用底何时到来？

智通财经APP获悉，华泰证券发布研究报告称，关注地产销售、拿地情况和房企偿债表现。策略上，操作可分为几类：第一，央国企地产债具有配置价值;第二，基本面略有瑕疵但风险可控的头部民企和混合所有制企业，若顺利渡过偿债高峰，随着行业拐点到来，债券估值预计将率先回升，可适度拉长持仓久期;第三，边缘国企、部分混合所有制企业和已有舆情扰动的头部民企，估值承压同时弹性较大，重点关注行业拐点信号，可博弈困境反转收益;第四，已深度折价甚至展期的企业，风险较高，但行业反转后有博弈方案或者秃鹫投资机会。

华泰证券主要观点如下：

一般来说，地产行业会遵循政策底→行业底→信用底三阶段。

7月以来地产销售数据未能延续强势，同时贷款风波发酵，意味着地产行业底仍有待探明。房企销售待持续改善、预售资金监管恐加强、融资分化的情形难以改善，民营房企基本面跟踪难度大，市场情绪易受舆情扰动，变数仍大。在行业端，后续关注风波走向、政策应对、销售及拿地情况、房企偿债表现。策略上，继续关注央国企配置价值，对于广义民企，密切关注销量、现金流等指标，综合考虑债券折价幅度、基本面风险，可相应博取交易性反弹、困境反转、秃鹫策略投资机会。

地产行业处于磨底阶段

2022年上半年，在稳地产政策取向下，地产调控大幅放松，形成因城施策需求端放松潮。2022年6月地产销售边际回暖明显，隐隐释放出行业筑底企稳的信号，但其中存在疫后积压需求释放、网签滞后、房企半年末为冲刺业绩加大推盘等“扰动”因素。7月地产销售再度回落，叠加近期个别地区贷款风波发酵，反映出房地产根本问题尚未解决。该行认为，当前房地产市场尚在磨底，行业拐点还有待确认。

地产信用底何时到来

地产政策底已经出现，行业底可能延期，信用底一般更为滞后。从房企现状来看，地产信用底的到来可能是一个艰难磨底、反复、分化的过程。一是销售端确定性预期尚未形成。2022年上半年，克而瑞TOP50房企中，超半数企业销售额同比降幅大于50%;二是投资端民企拿地显著收缩，央国企成为拿地主力但也趋于谨慎，城投托底现象普遍;三是融资端分化明显、展期频繁。民营房企境内债融资受政策利好较少，美元债融资渠道仍基本关闭。当前地产债估值分层，除少数头部企业外，大多数房企债券折价幅度较高，且个别房企的负面舆情容易传导，导致地产债大面积下跌。

风险提示：地产行业下行超预期，地产债估值波动风险。