代建第一股 绿城管理控股（09979）逆板块升

内房股多灾多难，早已跌至一潭死水，昔日的龙头之一如碧桂园 （02007），股价不知不觉也已跌至3元。很多人问能不能反弹，但之前出了配股消息，真的不知要多久才救得回。而内房以外，连带的相关行业如物管股，也遭到同样的大清洗，大家都怕＂子凭母死”，基本上早已没人留意。但是，细心留意的话，原来也会发现“万红丛中仍有一点绿”，绿城中国（03900）就是当中的佼佼者，股价自今年三月的低位开始，一直上涨并保持强势，最近还挑战历史新高，完全无视内房的坏消息及板块的低迷。

子公司绿城管理控股（09979）也是同样厉害，自去年11开始，一直保持在200天线之上，图表相当强势，上周四更大升7%，一副要破顶的样子。

为何绿城可以如此厉害？其实也不是什么秘密，只不过是内房危机一直缠绕着民企，市场资金则因而转向具国企背景，财务稳建的内房股，顺带也带动旗下子公司。

绿城自2015年获中交集团入主后，就拥有了强大的央企背景，不用担心资金链的问题，亦有更多和政府合作的机遇。

而绿城管理更是籍此抓住了政府代建的机遇。事实上，绿城管理是目前唯一业务囊括商业代建、政府代建、资方代建的全方位代建上市公司。而当前在代建行业市场的市佔率更是高达22.4%，为行业第一，是名副其实的代建龙头。

代建业务有多好？看看业绩就能略知一二。截至今年6月30日止6个月，期内收入按年升16%至12.58亿元人民币，同比增加16%，期内纯利更按年升33%，至3.6亿元，此外，毛利率亦按年上升2.9个百分比，至50.4%。业绩期内，公司营收、净利持续增长势头，与早前因连业绩也发不了而遭停牌，又或者怕一众烂尾楼的民企自建内房股成强烈对比，突显了代建业务的逆周期属性。

此外，代建业务的轻资产模式亦保障了公司的稳建性。由于代建主要是赚取协助项目房地产开发的服务管理费，并不承担土地和项目开发费用，因此通常不需要大量资金投入。所以公司的资产负债率及现金流一直都能维持在健康水平，以策万全。

自2021下半年中国政府推出房地产调控的“三条红线”，“高负债、高杠杆、高周转”的模式将逐渐式微。如公司CEO李军所言：“房地产投资端以头部房企为主导的格局正在逐渐被打破，地方政府、国企央企、城投公司、金融机构等多方主体将共同呈现出去中心化的投资模式”，代建行业无疑迎来了一个历史性机遇。

再者，国家“十四五”规划中，2025年全国40个重点城市将达到650万套保障性租赁住房筹建，加上城市更新的项目，据海通证券的预测，预计“十四五”期间工程合同总额保守也可数以万亿计。有明确的政策支持，将为代建行业提供庞大而稳定的发展空间。绿城管理作为代建龙头，政府代建占公司总营收的三成，未来也将持续增加占比，相信公司将成为这个万亿蓝海市场最核心的受益者之一。

总括而言，绿城管理作为“代建第一股”，未来具庞大的发展潜力，轻资产模式加上母公司的央企背景，令公司能在地产板块低迷下逆风而行，走出跟自建内房不一样的路。不过，虽然代建是有潜力，但毕竟内房环境如何，大家也心知肚明，投资内房股时，还是保守一点吧。

利益申报:笔者执笔时没有持有上述股份。

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