复牌的龙光集团(03380)如何穿越市场的寒冬?

在经历三个多月股票停牌之后，龙光集团(03380)交出了2021年财报，并于8月24日恢复在港交所的买卖。成为近期因年报因素第一个复牌的企业。

受制于房地产环境的整体承压，加上过去三个月来恒指的下跌，多家国内龙头房企过去数个月来股价均出现较大跌幅。

受此影响，龙光早盘下跌46.33%。

从这一方面而言，龙光此次的股价下跌，更多的是过往三个月的市场协同、对行业未来的悲观预期。

如果从年报而言，在恢复交易前的8月23日晚间，龙光披露的2021年度经审核业绩已是可圈可点。

数据显示，2021年龙光合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%;公司收入782.9亿元，同比增长10.2%;核心净利润为99.42亿元，核心利润率为12.7%;公司拥有人应占核心净利润为95.8亿元。

从财报分析：四大区域销售是龙光现在和未来的基本盘

事实上，由于新冠疫情影响财务报告及审核程序，至少13家房企此前因延迟刊发年度业绩导致股份暂停买卖。

在5月12日宣布停牌后，仅仅在短短三个月内即发出年报，龙光已算是业界的“孤勇者”。

拆分财报来看，2021年，龙光实现合约销售额约为人民币1402亿元，同比增长16.2%。从销售结构来看，龙光深耕核心城市群的领先优势也很明显。在合约销售额中，大湾区、大西南区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为56.5%、15.7%、10.8%、1.9%及15.1%。

此中，前四大区域值得关注。大湾区、长三角、新加坡占据了69.4%，此经济富庶机构成为龙光业绩的基本盘;大西南区域以南宁为主导，而第七次人口普查数据显示，南宁十年增加207.9974万人，增长31.22%，位居全国主要城市人口增量第14位，其现实及未来市场需求仍然坚挺。

从龙光布局的此四大区域来看，其整体布局质量较优，也是未来稳定业绩的基本盘。

从资产报告表来看，截止2021年，龙光总资产为人民币2,859亿元，同比上升17.4%。于2021年12月31日，净债项权益比率为82.1%。

12笔债务完成展期 2022年货值有望回收较多现金流

龙光通过加快销售回款、开展资产盘活促进资金回笼、管控行政成本及资本开支等多种方式，积极应对短期流动性压力。

龙光主动进行债务管理，强化现金流管理，以防范化解债务风险及实现更加稳定的资本结构，相关工作进展顺利。

根据公告披露，龙光正筹备推出整体境外债务管理方案，已经与100多个境外投资人建立了良好的沟通机制。公司近期已经完成一笔境外银团贷款展期，获得全体银团成员的全力支持。龙光在境内资本市场完成了共计12笔公开市场债券的展期工作，投资人表示愿意支持其继续保持经营持续和稳定。

一位香港机构人士表示，在行业流动性持续紧绷的大环境下，房企在债务管理和稳定经营之间实现平衡，符合企业发展需要和各方利益诉求。今年下半年以来，国家稳经济举措加快落地，房地产政策逐渐宽松，市场筑底回升趋势明显。如果整体境外债务能获得顺利展期，房企走出短期流动性困难只是时间问题。

从大环境而言，政策面正持续发力。7月28日，政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生;银保监会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。

监管层多次表态，为房地产市场吃下“定心丸”。近期，全国多地放松政策“应出尽出”，部分购房者在结束观望后或将加速入市，如上海、成都两市的成交皆创年内新高。

对于房企而言，销售额是房企业绩的“粮仓”，更是利润的“蓄水池”。

与其它房企不同的是，目前龙光整体生产经营正常，各项业务有序开展，所有项目均正常施工。1至7月，龙光共计完成项目交付近2.7万套，合约交付率100%。项目的交付，有助于缓解市场疑虑，提振购房者信心，且有利于回笼企业的现金流。

与此同时，优质的区域布局为龙光后续业绩的释放带来了确定性预期。2022年，龙光将有多个高价值项目推向市场，主要位于大湾区和长三角。

重点推出的项目包括深圳华侨城龙光总部中心项目、港岛区临海豪宅项目、成都天瀛、南京玖华府等项目，所在城市房产消费能力均属国内顶尖水平，这些项目将为龙光带来稳定持续的利润与现金流。

龙光集团主席纪海鹏在年报中表示，集团将持续深耕粤港澳大湾区和长三角都市圈，将采取措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项，于需要时出售资产以及管控行政成本和资本开支，从而保持经营稳定和可持续。