中南建设(000961.SZ)半年报：降负债、保交付、守现金流 三组关键词穿越动荡周期

2022年上半年，在国内外局势复杂多变的冲击之下，各行各业无疑都度过了一个“艰难的上半年”。

此背景下，前期经历过一波深度调整的房地产行业生存形势也可谓是“更难了”。克而瑞数据显示，2022年1-6月，百强房企全口径销售金额3.47万亿元，同比下降50.7%;权益口径销售金额2.43万亿元，同比下降51.2%。

而在房地产市场下行明显、较为动荡之际，“求稳”也普遍成为当前所有房地产企业的发展共识。

8月29日，中南建设(000961.SZ)公布了2022年上半年业绩报告。财报显示，期内，该公司实现营业收入为241.35亿元，同比下降37.28%;归属于上市公司股东的净利润则亏损为16.15亿元。

从上述财务数据来看，作为地产行业中的一员，中南建设似乎也不可避免地受到市场的影响，但对照行业整体下滑态势来看，中南建设的表现不仅优于行业平均水平，还体现了一定的稳定性。

另外，尤值得一说的是，在这一份财报中，该公司现金流持续为正、资产负债结构大幅改善等表现也进一步显露了公司的反脆弱能力和稳定性。而鉴于上述韧性的财务数据，不难看出，中南建设显然已经“稳住了”。

事实上，“稳”字对于中南建设的发展重要性，中南建设自身也深谙于心。在翌日的业绩发布会上，该公司董事长陈锦石直言表示——“对于目前的中南建设，要稳字当头，活下来。”

下面不妨透过这份财报窥斑知豹，在动荡的房地产周期中，中南建设究竟做了哪些努力促使公司显现“稳健”发展特质呢?

现金流持续为正 筑厚安全边际

正所谓，手有余粮，心中不慌。在当下动荡的房地产行业中，稳住现金流“活下去”才是一家房企能够实现可持续发展的根本所在。

透过中南建设的财报来看，中南建设的现金流水平显然也具备了这一可持续发展的关键基因。据财报数据披露，2022年上半年，该公司经营性现金流入为467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，并连续5年保持正值。

众所周知，在行业下行、融资收紧的背景下，能够实现现金流为正的房企并不算多，而像中南建设这样能够持续五年为正则恐怕更是凤毛麟角了，这其中不仅体现了该公司难得的成长韧性，还为其积累了较强“进可攻、退可守”的业务开拓优势。

另外，在通过加强现金流管理促使现金流持续为正的同时，中南建设亦通过大力优化资产负债结构，促使“三道红线”指标持续改善。

今年上半年，中南进一步压降有息负债109.4亿元，下降幅度17.6%，超行业平均水平。得益于长期坚持不依赖有息负债的发展模式，公司有息负债余额511.7亿元，与经营规模比值继续保持行业最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。

而随着该公司的资产负债结构进一步优化，中南建设的“三道红线”指标也不断改善——截至2022年6月底，公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点;扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点;扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。虽然该公司三道红线仍处“黄档”，但结合行业背景来看，不断缩小差距的指标亦体现了该公司积极优化的的发展效果。

基于上述，不难看出，通过加强现金流管理以及持续优化资产负债结构为公司可持续发展筑厚财务安全边际，中南建设的财务状况在变得愈发稳健的同时，也进一步强化了公司穿越动荡周期的能力。

稳兑付 、保交付 增强市场信心

2022年上半年，在债券违约频发、房企暴雷持续、多地出现停贷风波等情况冲击之下，行业信心变得十分脆弱，甚至杯弓蛇影。

但即便如此，面对2022年这一波偿债高峰——据Wind数据显示，2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份，中南建设也并没有让市场失望，依然做到各项债务均如期偿还兑付。

在在业绩发布会上，该公司董事兼总经理陈昱含，对于境内债，公司无一违约;对于美元债，公司持续推进交换要约，认真兑现承诺。

具体而言，3月份，中南建设如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兑付回售的“20中南01”，合计9.21亿元;4月份，兑付建银6优A本息2.48亿元;6月份，支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元。不止于此，就在中报发布前三天，中南建设还支付1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。

按时偿债、如期兑付虽是公司义务，但在当前的市场行情下，像中南建设这样各项均能够做的如期偿还兑付已十分难得。此举，不仅极大地保住了公司信用，也进一步彰显了公司的抗风险能力。

而如约偿债兑付之外，中南建设也通过加快推动工程项目建设，用实际行动做到了“保交付、稳民生”。

截至6月底，该公司房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套房屋，根据媒体统计其交付总量位居全行业TOP9，公司多个项目交付满意度达100分;此外，建筑板块多个重大工程稳步推进，如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢站站东疏解通道全面贯通等。

实际上，考虑到上半年动荡的市场行情，各大房企能够实实在在完成“保交付”这一发展目标，都不是一件很轻松的事。在业绩发布会上，该公司董事兼总经理陈昱含亦直言表示对于“保交付”的重视——“上半年中南建设在保交付方面迎难而上，这一方面来自于对经营性支出的腾挪排序，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收”。

鉴于此可见，中南建设的“保交付”动作，不仅用实际行动诠释了企业担当，也显示出公司的稳定性和反脆弱能力。

综合上述稳兑付 、保交付这两大动作来看，智通财经APP认为，这些举动除了体现公司稳健的发展理念和较强的反脆弱能力之外，对于正在寻找度过行业下行周期的房企而言也提供了一些借鉴意义——在这个“艰难上半年”中，当很多房企还在为“活下去”焦头烂额时，中南建设的通过稳兑付 、保交付，不仅向业主传递发展信心，也进一步提振了行业信心，从而显示出头部房企应有的担当与责任。

业务布局精、优、深 坚持差异化投资

虽说中南建设这一份半年报显露了不少成长韧性和反脆弱能力，但中南建设并没有止步于此，反而将把目光投向了更远的未来。

一个比较明显的例子就是，即便是拥有充裕的现金流，中南建设在房地产开发业务和建筑施工业务上也并没有盲目开工，反而是针对市场情况严格制定不同项目的施工进度，讲究业务布局的差异化优势。

据报告显示，2022年上半年，该公司新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%，竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。与此同时，期内该公司全部开发项目为482个，在建项目规划建筑面积合计约2,659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,045.0万平方米，可竣工资源总面积3,704.2万平方米。其中，一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

对于上述业务布局，中南建设在财报中表示，公司将不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，提高周转效率，加强运营能力。

而在业绩发布会上，陈昱含亦指出了“布局靠近核心城市 坚持差异化投资”的布局思路。

她表示，中南虽然布局是三四线偏多，但主要还是布局在长三角，且绝大多数的项目位于城市群的核心都市圈内辐射发展的受益区。在投资上靠近核心城市，但是不进核心的中心，这个一方面，就是的确在帮助中南回避了高价地。另一方面，也确保了项目良好的区划的基础，就符合我们在差异化投资的发展战略。

可以看到，在目前动荡的房地产市场中，中南建设上述合理的业务布局，无疑将大大垫高中南建设的投资“安全垫”，进而为该公司可持续发展提供充足的底气。

结合上半年数据可知，这一投资理念显然也将生效了——上半年，该公司房地产业务合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米。在销售金额中一、二线城市占比48%，同比略有上升。分区域来看，签约金额最高的为江苏98.82亿元、其次为浙江68.65亿元以及超过30亿元的山东，主要位于城市群的核心都市圈内辐射发展的受益区。未来，合理科学的区域布局或将还为公司后续业绩的释放带来了确定性预期。

结语

纵览中南建设这一份财报，不难看出，现金流持续为正，债务持续下降，结构不断优化……种种韧性数据，无一不显露该公司不仅活下来了，而且还正在向好的方向发展。

展望未来，中南建设董事长陈锦石在业绩发布会上表示：“行业当前还没有触底，预计还需要半年到一年的时间。在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。”对于公司目前的转型升级进展，他指出，目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。相信度过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。

而如他所言的那样，随着地产松绑政策加速兑现，行业逐步走过“最难时刻”，公司较高的财务安全边际和科学化的投资布局，无疑将为中南建设创造更大的成长空间。