透视雅居乐（03383）中报：营收结构优化已见成效 稳健经营穿越周期

2022年以来，受多地疫情反复、宏观经济下行压力加大等因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战。在这样的背景下，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央政府正继续坚持“住房不炒”的长远目标，不断完善房地产调控政策。

在中央“因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展”导向的指引下，今年上半年，全国多地调整了房地产调控政策，宽松性政策呈现井喷态势，这也让房地产行业迎来了久违的暖风。

在房地产市场震荡前行的背景下，雅居乐（03383）坚守落实“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，推动公司营收结构的进一步优化，并以稳健的财务状况应对着市场的不确定性，为投资者交出了一份稳中有进的中期成绩单。

8月30日晚，雅居乐公布了2022年中期业绩。2022年上半年，雅居乐实现营业收入316.45亿元（人民币，下同），实现净利润33.54亿元。虽然业绩较去年同期均有所下滑，但雅居乐仍然实现了正向盈利，成为了上半年为数不多实现规模盈利的民营房企之一。

值得一提的是，这份中期成绩单也成功获得了资本市场的肯定。8月31日，公司股价一度涨超11%，截至收盘报2.76港元，涨幅达8.66%。

在智通财经APP看来，雅居乐深化多元化发展，推动经营航道拓宽的同时优化公司业务结构，此外，今年上半年经营性现金流为43亿元，持续为正。我们预计待行业度过低潮后，公司的业绩与价值或将迎来双重弹性释放。

延续稳健财务策略，安然度过“偿债高峰”

近年来，随着房地产行业进入新周期，其发展逻辑已发生显著改变，从高歌猛进到精耕细作，由高负债、高杠杆转向低负债、低杠杆发展。尤其对于目前跌宕的市场而言，依靠长期的财务自律、充沛的现金流，时刻保持审慎的财务管理，已成为房企保持发展韧性、穿越经济周期的必然路径。

2022年上半年，雅居乐延续了一贯的稳健财务策略。在国内的投融资环境持续收紧，资本流动性放缓的背景下，公司依然坚持“稳”字当头，展现出良好的企业信用和偿债能力。

期内，公司通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，实现了上半年各项到期债务均按时偿还，成功在业务发展和财务管理上取得平衡，稳健的基本盘也为公司未来的可持续发展筑牢根基。

智通财经APP注意到，8月份是雅居乐的偿债高峰。其中最受关注的就是8月31日到期的4亿元美元优先票据。继8月22日公司宣布提前回购其中近4000万美元后， 8月30日，也就是公司中报发布当天，雅居乐再发公告称，公司用于偿还剩余3.6亿美元的资金也如期到位。该公告的发布意味着公司8月份债务偿还工作的如期结束。

据统计，雅居乐8月份发布的4份公告累计偿债金额超过50亿元，未出现任何违约现象。雅居乐又一次用其稳健的财务策略，给市场打下一剂“强心针”。

其实今年以来，雅居乐都在按计划积极推进债务偿还工作。受益于此，雅居乐的负债率也不断下降。据中报显示，上半年雅居乐总借贷金额702亿元，较2021年年末下降16.3%；净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点。

值得注意的是，中报仅反映了公司上半年的业绩数据，而今年7、8月份雅居乐的偿债节奏更为密集，这意味着雅居乐当前的实际负债率或许较半年报披露的数据更低。

雅居乐表示，稳健的财政状况是公司业务迅速发展的支柱。公司也积极通过多渠道的融资、积极的现金流管理，进一步巩固和优化了财务的安全边际。

据中报显示，上半年雅居乐实际贷款利率进一步降至5.59%，同时，公司的财务结构也在持续优化。截至2022年6月30日，雅居乐持有的现金及银行存款总额为259.25亿元。

响应“保交楼”号召，带动地产主业“稳中向好”

保现金流的同时，“保交付”亦成为当前房地产工作的重中之重，并引起政府、金融机构、监管部门乃至全社会的高度关注。

雅居乐积极相应中央“保交楼”号召，制定了“保节点、保底线、保品质”战略，尽全力完成对客户的承诺。随着工程项目建设的全力推进，今年上半年，雅居乐成功在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付，交付总量超过2.7万户、254万平方米。

守住市场信任的雅居乐，也成功通过优化营销策略，适度调整各地区的可售资源等措施，在地产主业中获得了良好的销售表现。截至2022年6月30日，雅居乐预售金额达394.5亿元，对应预售建筑面积307万平方米，预售均价为每平方米人民币12848元。

智通财经APP注意到，优质、充足的土地储备是雅居乐的突出优势之一。截至2022年6月30日，雅居乐在全国共拥有总建筑面积达4349万平方米的土地储备分布在81个城市，可支撑公司未来四至五年的发展。

其中，在大湾区、长三角、海南等开发潜力大的区域，公司分别拥有1055万平方米、529万平方米及308万平方米，合计占公司总土储的43.6%。随着以上核心城市群在产业发展及人口增长的发展潜力进一步释放，将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。

多元业务协同发展，“第二增长曲线”步入收成期

在稳固地产主业的同时，雅居乐也在积极谋求多元化发展。

今年上半年，雅居乐旗下物业管理、环保等多元业务继续发挥协同效应,实现收入 78.69亿元，收入占比24.9%，同比提升8.1个百分点。这显示除雅居乐的“第二增长曲线”持续步入收成期,在贡献稳定现金流的同时，带动公司收入结构进一步优化。

其中，作为多元化发展战略中物业板块的重要布局，雅生活表现亮眼。今年上半年，以雅生活为主体的物业业务实现营业收入约76.2亿元，同比增长22%；对应毛利20.5亿元，同比增长9.5%。同时，期内雅生活在管面积及合约面积均明显增加，在管面积及合约面积分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。值得一提的是，在雅生活的合约管理面积中，有5.585亿平方米来自第三方项目（含控股成员企业），占比达79.1%；包括新增合约面积超过4320万平方米，是雅生活规模增长的主要来源。

与此同时，公司环保业务也进展迅速。据中报显示，上半年公司拿到多个《危险废物经营许可证》，新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态，加速了产能转化，释放有效产能。期内旗下产业园建设进度加快，目前三江口节能环保生态产业园建设总体进度超过50％，已全面进入设备安装阶段。

此外，雅居乐还积极开拓多个具有增长潜力的“新赛道”。公司于2021年正式布局新能源汽车及调味品板块，与威马汽车、珠江桥建立战略合作关系，并成为其股东。其中，雅居乐现持有威马汽车6.46%的股权。

值得注意的是，2022年6月，威马完成向港交所递交上市申请书。若威马成功上市，在为雅居乐带来可观的投资回报的同时，也将推动双方在品牌、销售与服务网络、充电设施开发、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面的进一步合作。

小结

纵览雅居乐这一份中报，不难看出，公司通过现金流持续为正，负债水平持续下降，业务结构不断优化等一系列数据，向市场表明雅居乐稳中向好的态势正在持续。

展望未来，公司管理层表示，今年下半年，公司将继续坚守“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，并将继续响应落实中央“稳地价、稳房价、稳预期“的长效机制，通过“保节点、保底线、保品质”战略力争完成全年任务。

在地产调控的大背景下，房地产行业的整体分化正进一步加速，相信财务风格稳健且具有营运优势的房企将更受市场青睐。在此背景下，相信以稳健著称的雅居乐，将在地产主业、多元化产业以及“新赛道”业务这“三驾马车”的协同发展下，通过其稳中求进的发展能力，定能穿越行业周期的波动。