空头狙击瑞典房地产市场 欧洲楼市岌岌可危？

智通财经APP获悉，瑞典房地产公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(以下简称SBB)股价在今年已经累计下跌了四分之三，然而，投资者认为最糟糕的情况还没有结束。

根据标普全球市场情报汇编的数据显示，SBB目前已成为欧洲市场第二大被卖空的股票，空头头寸占其流通股的35%。该公司之所以被大量做空，是因为投资者对SBB在繁荣时期积累太多债务的担忧，以至于其无法在整个北欧地区建立起约2500处房产的投资组合。

另一方面，这家总部位于斯德哥尔摩的公司也被市场视为欧洲摇摇欲坠的房地产市场“煤矿中的金丝雀”(指危险现象出现之前的信号)。作为全球泡沫最严重的房地产市场之一，瑞典房价被市场普遍预计将下跌20%，SBB的商业模式也将面临着新的压力。

对此，SBB的一位代表拒绝就公司的空头头寸发表评论。

随着估值的下降和资本成本的上升，分析人士认为，SBB有可能被迫贱卖资产，以捍卫其信用评级。

Pareto Securities分析师Emil Ekholm上周在一次采访中表示：“SBB的贷款价值比已经很高，这对它来说已经有点困难了。在这种情况下，违约风险上升，这对房地产投资组合是不利的。”

据了解，SBB是瑞典和其他北欧国家社区服务和租金管制住宅物业的专业房地产公司。自现任首席执行官Ilija Batljan于2016年创立该公司以来，该公司经历了快速增长，但激进的扩张导致了债务的积累，其债券收益率明显高于其他房地产同行。

因此，该公司的财务风险引起了做空机构Viceroy Research LLC的注意，该机构发布了一系列关于SBB的严厉报告。不过，SBB已呼吁瑞典金融监管机构调查围绕这些报告展开的交易活动，并在7月公布了现金流细节，以回应对其会计准则提出质疑的指控。

在新冠疫情爆发之前，相对其他公司，SBB在瑞典以外的信贷市场其实并不知名。但随着该公司成为欧洲房地产借款人的先锋，在债券市场上积累了数十亿欧元的债务，情况发生了变化。

接着是今年的加息和投资者情绪明显低迷的双重打击。与该行业的许多公司一样，SBB的借贷成本也大幅上升。该公司风险最高的债务的收益率已跃升至其最初出售的2.875%息票的四倍多。

根据彭博社汇编的数据显示，SBB约有5亿美元的债务将于明年到期，还有10亿美元的债券和贷款将于2024年到期。

Ekholm表示：“如果我们没有一个对房地产公司开放的债券市场，就很难再融资。但把所有这些都转化为银行贷款是不可能的。”

SBB债券交易水平的一个催化剂是评级机构的下一步行动。目前，标普和惠誉对该公司的评级都比垃圾级高一级，而进一步降级可能是毁灭性的。

在这种情况下，首席执行官Batljan积极捍卫其投资级地位，并推动了一系列资产出售，以降低杠杆率，以期获得评级上调。周四，该公司签署了一份意向书，将价值90亿克朗(约合8.41亿美元)的房产出售给一名身份不明的机构投资者。

但资产出售似乎未能奏效。7月，标普将SBB的评级展望下调至负面，称有“三分之一的可能性”将该公司评级下调至投资级以下级别，尤其是在交易环境保持疲弱的情况下。此举无疑将加剧今年夏季早些时候已导致其债券暴跌的被迫抛售。

根据Pareto的Ekholm的说法，目前SBB的主要优势是其社会住房投资组合，租金收入稳定，长期合同因通胀上升而增加，而其廉价的债务意味着融资成本仍然相对较低。

不过，在空头看来，这家房地产公司不可能毫发无损地度过这样的低迷时期。

“SBB出售了高收益资产，以诱骗市场相信杠杆率将下降，”Viceroy Research创始人Fraser Perring在一份电子邮件声明中表示，“SBB将不可避免地被降级。”