中信证券：地产金九银十？ 不如关注供给侧机遇

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，楼市弱复苏中本不存在所谓“金九银十”，政策以渐进累积方式发力。信用风波之下的供给侧变化，为部分蓝筹地产公司带来显著机遇。土地市场的竞争明显更少了，拿地的利润率显著提升了，拿地的区域更趋于一二线核心城市，融资通畅和积极拿地的企业的销售毛利率预计也将迎来拐点。

中信证券主要观点如下：

销售持续弱复苏但波动频繁。

8月企业销售势头不错，2022年8月该行跟踪的14个样本企业实现销售金额2654亿元，同比下降17.9%(7月同比下降24.0%)，环比提升3.7%(7月环比下降45.9%);实现销售面积1578万平米，同比下降25.2%(7月同比下降31.5%)，环比提升1.0%(7月环比下降46.5%)。8月行业运行数据也表现亮眼，42个样本城市新房网签18.9万套，同比下降22.1%(7月同比下降30.0%)，环比下降3.6%(7月环比下降29.3%);14个样本城市二手房网签6.9万套，同比提升20.6%(7月同比提升2.6%)，环比下降2.7%(7月环比下降1.4%)。进入9月以来，由于推盘阶段性走低，局部疫情反复等因素，销售又有所走低，本周(2022.9.7-9.13)该行跟踪的样本城市新房网签数同比下降46.1%，环比上周下降35.2%，二手房网签套数同比下降19.3%，环比上周下降25.8%。

政策持续积累，虽无金九银十，但核心城市房价有底。

各地政策继续落地，除了降低首付比例要求，渐进放宽限购之外，按揭贷款利率中枢也有望持续下降。该行认为，现在起到年底，市场仍有震荡，不存在所谓“金九银十”，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。

土地市场热度低于楼市，房企有持续补充优质储备的机会。

2022年前7月，国有土地使用权收入同比下降31.7%。当前，大批全国性公司债券收益率走高，信托等房地产融资渠道受到重创，该行预计，中期而言行业将持续以经营性现金偿还债务，且预售监管从严，行业整体可自有动用的资金明显下降。所以，企业更加聚焦核心区域拿地，2022年前8月百城土地成交总价中一线占比大幅提升到26%(2021年同期15%)。在缺乏竞争且供地意愿强烈的背景之下，融资通畅的公司拿地质量大幅提升。这不仅表现为2022年前8月一线城市的土地成交溢价率仅为5.1%(2021年同期为8.4%)，更表现为龙头公司新增土储的潜在利润率明显增加，区域显著变好。例如，该行测算2022年二季度保利发展的新增土地储备平均潜在毛利率28.9%，显著高于去年同期的22.1%。

需求侧稳定，供给侧机遇。

尽管没有金九银十，房地产市场只是在弱复苏中前行，但信用风波之下的供给侧变化，为部分蓝筹地产公司带来显著机遇。土地市场的竞争明显更少了，拿地的利润率显著提升了，拿地的区域更趋于一二线核心城市，融资通畅和积极拿地的企业的销售毛利率预计也将迎来拐点。

风险提示：很多企业融资渠道不畅，无法及时补充土地储备，可售货值变差和盈利能力下降的风险。