物业管理逆势大涨 三条主线值得关注

受房地产反弹带动，物业管理也逆势表现。截至收盘，板块上涨1.79%，中天服务(002188.SZ)涨停，阳光股份(000608.SZ)，特发服务(300917.SZ)、世茂股份(600823.SH)等涨超3%。

近日，深圳市住建局、财政局印发关于《深圳市物业服务企业疫情防控服务财政补助工作指引》的通知。提出对2022年1月至3月期间为深圳住宅物业项目提供物业服务，并按市区疫情防控指挥部门要求向所在社区提供疫情联防联控服务、落实相关防疫要求的物业企业给予每平方米1元的补贴。

自2019年底疫情肆虐而来，物业管理行业因在疫情中起到的作用得到了更多的关注，使得物业服务工作由隐性向显性发展。2020年即为深圳首先出台了针对物业企业的资金补助、费用减免政策，各地政府迅速跟进，深圳市此政策的出台为2022年率先落地对物业企业的补贴政策，为推动全国各省市的相关跟进起到了示范作用。

同时，疫情的反复导致物企的防疫开支进一步增大，清洁、消杀、防护等防疫物资、配套物资成本增大，人工成本、加班费上升，每平方米1元的补贴于物业管理企业而言可在一定程度上覆盖上述成本的增加，叠加部分地区疫情下的税收政策减免，也将为物业管理企业提高盈利能力助力。

此外，8月8日，国家发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。国家延续扶持政策，有利于物业企业减轻增值税税负压力。

从基本面看，上半年物业管理板块业绩增速显著放缓，强弱分化格局凸显。

2022上半年，32家上市物企合计实现营业收入946.92亿元，同比增长28.7%，增速较21H1下降25.5个百分点。其中，大型、中型、小型物企分别同比+39.8%、+23.3%、+12.5%，增速较21H1分别-10.8、-40.7、-33.9个百分点。

整体业绩增速较去年同期显著放缓，大型物企业绩韧性较好，中小型物企业绩波动明显。此外，关联方资质对物企的影响正逐步显现，国央企、优质民企维持较高增速，部分出险房企物管公司则出现收入下滑，收入端结构分化加剧。

与此同时，今年上半年32家上市物企合计实现归母净利润94.73亿元，同比下降12.5%，增速由正转负较21H1下降79.8个百分点。其中，大型、中型、小型物企分别同比+8.7%、-35.8%、-11.0%，增速较21H1分别-41.5、-128.8、-74.2个百分点。

行业利润端未能延续过往高增态势，主要因开发下行影响竣工交付并造成应收账款减值计提大幅提升，叠加疫情下企业成本上升，利润水平首次出现下滑。各梯队中，增速领先的多为国央企及优质民企，出险房企关联物企利润受应收账款减值侵蚀严重。

从估值情况看，物业板块市盈率(TTM)2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率(TTM)仅为19.81倍，较2020年末(50.76倍)降幅达60.97%。

2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，物企估值回落有多重原因：(1)关联方债务危机风险担忧传导至物业企业;

(2)母公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大;

(3)随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大;

(4)非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社区养老等新业务开展仍在探索阶段，物企第二增长曲线未见明朗。

申港证券认为，在目前地产行业承压下行的情况下，物企板块估值已回归理性，具有国央企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企，在波动的市场环境下价值韧性凸显，具有较好的投资价值。

总体来看，2022H上半年面对上游房地产深度调整以及疫情影响，物业行业出现营收、利润增速下行、毛利率承压等局面，物业企业中期业绩表现承压。浙商证券认为，随着多地出台放松政策，继续从全方位刺激楼市，以及9月纾困专项借款政策继续推进，10月16日大会之前地产政策大致不变，分线城市政策放松在途，房地产行业需求有望迎来底部复苏，有利于压制物业板块估值的不利因素逐渐出清。

投资机会上，浙商证券指出，当前物业板块可关注三条主线：1)头部央国企物管公司发展稳健，关联方为高信用房企，估值溢价明显，重点推荐：A-招商积余;H-保利物业、中海物业;并建议关注正处于上市进程的万物云;

2)关联公司为安全边际较高、具备困境反转逻辑的优质民企，物管业务独立性不断加强，当前估值极具性价比的弹性标的，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务;

3)随着疫情得到有效控制以及各地稳增长、促消费政策效果显现，消费有望回暖带动商管公司经营修复，重点推荐：华润万象生活，并建议关注正处于上市进程的龙湖智创生活。