平安证券：房贷利率下行空间进一步打开 销售有望延续改善

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，央行、银保监联合发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。该行认为，短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大。

个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688)、万科A(000002.SZ)等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)、碧桂园服务(06098)等。同时建议关注产业链投资机会。

事件：

1)央行、银保监联合发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限;

2)央行提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

平安证券主要观点如下：

房贷利率下行空间进一步打开，利于压力较大城市楼市企稳。

央行、银保监联合发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据统计局数据，6-8月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.3%、1.7%和2.1%，环比分别下降0.1%、0.1%和0.3%，环同比连续3个月下降，其中满足6-8月环同比均连续下降的城市有23个，显示短期部分城市楼市压力犹存。根据贝壳的统计，2022年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，仅高于首套房利率下限(4.1%)0.05个百分点，其中86城房贷主流利率已触及下限4.10%。在LPR不再调整的背景下，多数城市房贷下行空间已经不大。本次央行、银保监允许符合条件的城市在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，体现因城施策的政策导向，有利于降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。

低基数下销售有望延续改善，强信用房企优势有望扩大。

政策持续宽松叠加低基数背景下，8、9月重点城市成交同比降幅已经逐步收窄，截止9月26日，50城新房日均成交环比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点，贝壳统计的50城二手房成交量7、8月连续两月正增长。预计随着房贷利率下行空间进一步打开配合四季度低基数，销售端表现有望持续改善。尽管保交楼政策持续出台，但购房者信心修复需要时间，强信用的央国企及优质民企销售将率先企稳，8月单月华发股份、招商蛇口、中国金茂销售额同比增长29.1%、17.4%、15.1%，预计四季度强信用房企销售端优势有望进一步扩大。

风险提示：1)若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)房地产行业短期波动超出预期风险。