这次合作，华润置地(01109)会要天安数码城一起“擦屁股”吗?

万科(02202)6月27日召开的2015年度股东大会给其历史性的商战大戏再添一集。而在一片喧嚣中，却鲜有人关注到参与该戏的主演之一，华润集团的一些事。

华润集团旗下的地产业务旗舰，那个致力要做“中国商业地产领导者”的华润置地(01109)，要开始涉足产业地产了。

6月22日，华润置地与产业园开发运营商——天安数码城集团举行战略签约仪式，确定以龙华新区大浪中心区城市更新项目为合作起点，将深圳作为重点合作推进区域，首个产业地产合作项目落子大浪中心区。

智通财经了解到，被称为旧改明星的华润置地，近年来在全国攻城掠地，承诺打造高品质住宅项目，却不断陷于因质量等问题引发的业主维权风波中。而在深圳，其包揽的旧改明星项目，也陷于接连不断的维权事件中。外界逐渐看清这面大旗之下的真面目。

那么，这一次，华润置地与天安数码城的合作是否顺利，华润置地会要伙伴一起“擦屁股”吗?

难啃的旧工业区

相对于较为成熟的城中村改造经验而言，如何成功地改造更为复杂的旧工业区，深圳各大开发商仍在摸索中。现阶段的产业地产也是方兴未艾，许多开发商业都想争得一杯羹。

对于华润置地和天安数码城集团而言，要想分得这杯羹，必须先啃下并且消化完旧改这根硬骨头。

这不容易。智通财经了解到，上述合作项目落地的大浪中心片区为城市发展主轴，是连通龙华中心和光明新城中心的重要节点。目前，项目片区范围内主要以工业区厂房和零散的老屋村为主，相关的生活配套设施发展尚未成规模。

根据观点地产新媒体获得的一份2010年草案显示，“大浪中心地区”片区总用地面积590.83公顷，建设规模总用地约为733.56万平方米，主导功能是“大浪地区公共服务中心”，集商贸服务、休闲娱乐、生活居住、先进工业于一体的综合功能片区。

虽然，目前还不知道上述合作的大浪中心区项目究竟占片区多大的比例。不过，据智通财经了解， 龙华新区建成区面积高达107平方公里，可供建设用地不足3平方公里。多年来，借助市场力量的推动，龙华片区自发形成了一大批工业区和产业园区。据龙华新区经济服务局调研摸底，目前，新区现有工业区524个，但大多数存在产业低端、消防等各类问题突出，市政、公共服务等配套基础设施存在老化落后或匮乏等问题。

如今面对产业转型重任，龙华新区有一大批旧工业区亟待改造升级。然而，牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体复杂的利害关系，及旧工业区存在业主思想狭隘，不愿改造;权属关系复杂混乱等盘根错节的问题，令人头疼。

虽然龙华新区对此给出了前所未有的扶持力度，不过现实情况难以乐观。龙华新区经济服务局产业发展科工作人员曾坦言，“大多数园区对于转型升级并无足够的危机意识，仍然满足于出租经济，因此，政策能否落地生根，有赖于前期细致缜密的宣传鼓动工作，甚至需要手把手帮助园区算一笔转型升级的经济账”。

那么，华润置地能否和天安数码城集团“突出重围”，还有待市场验证。

千亿进深11年间遭维权

且不说旧工业区改造有这么多问题等着华润置地去解决。单从其在深圳开发过的旧改项目经历来看，这一次华润置地进军产业地产能否善始善终，令人生疑。

说起华润置地在深圳的旧改项目，曾深陷“海砂门”的大冲旧改项目直到现在还遭业主维权。2013年3月，大冲旧改项目被央视曝出涉嫌使用大量海砂建楼一事，让人对这个被称为广东最大的旧改项目大跌眼镜。屋漏偏逢连夜雨，华润置地深陷海砂门，停工整顿的同时，又陷于接连不断的维权旋涡中，这一“明星项目”饱受诟病。

智通财经了解到，据媒体的公开报道显示，2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润置地正式介入，而大冲项目于2014年下半年才正式销售，这之间历时近10年，过程曲折坎坷，华润置地不仅疲于处理拆迁问题，还要应对质量危机，被称“蹉跎了不少时光”。

而关于该项目的最新进展情况是：4月1日，深圳市中级人民法院开庭审理当年的钉子户，大冲村6位村民上诉的相关案件，至此，当年的拆迁纠纷还未结束。

据相关媒体报道，5月8日，深圳华润城(即大冲旧改项目)润府一期部分业主拉起“旧改明星，坑人典型”等横幅，在华润深圳标志性项目万象城外维权。事情涉及华润城楼体的建材、配套与购房前的许诺大相径庭以及学位等问题。

智通财经了解到，华润置地已经面市的华润小径湾项目，此前也遭到业主因“货不对板”“质次价高”等问题的维权。放眼全国，近年，华润置地的项目频现问题，全国各地爆发维权。质量问题、品质降低、虚假宣传等成为了华润业主维权“关键词”。甚至在2015年时，其在浙江省的项目还被曝出用建筑垃圾填充楼板。

华润置地曾被称为“百年红色央企、深圳旧改明星”，却频频陷入业主维权的旋涡;曾经承诺用品质诠释当代最美好的生活，却不能善始善终。

曾经华润置地进军深圳的时候可谓风光无限，高调炫出将投资近1000亿元开发1000万平方米商业综合体项目。2012年11月，华润置地首次向外界展示其在深圳运营开发的六大项目，包括深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目、银湖旧改项目、小径湾项目，其中有五个属于城市旧改项目。

依托大股东华润集团与深圳市政府的合作关系，华润置地通过参与深圳城市旧改项目，顺利完成其在深圳区域的战略布局。当时业内人士认为，华润置地六大项目同时推进，预计开发周期将长达10年，而由于华润置地在深圳的商业综合体大多属于旧改项目，拆迁难度大，这将成为华润置地接下来面临的主要挑战。

华润置地不幸被言中，而且“自作孽”，被曝出更多问题。

旧改蚕食企业利润?

智通财经注意到，2012年，华润置地的毛利率由2011年的39.5%下降为36.9%，这是华润置地自2007年上市后，住宅开发业务毛利率首次出现下降。而2013年，华润置地的毛利率继续大幅削减近十个百分点至28.2%，2014年和2015年的毛利率徘徊在30.4%和31.2%。而与此相反的是，从2011年至2015年，华润置地的销售额一直在增加，其中2012年销售额为521.9亿元人民币，同比增速最高，为79.3%。

智通财经了解到，此前华润置地的毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。而毛利率的首次下滑，和华润置地在2010年至2011年间大举抢占淄博、赣州、唐山、秦皇岛等三四线城市的失算有关。这些城市并没有为华润置地贡献过多的业绩，依然是一二线城市贡献了更大的销售额和利润。直到2012年，华润置地才重新抢占一二线市场。而华润置地在短时间内进入这些三四线城市，引起成本把控问题，从而影响品质把控，业内人士认为这是造成华润置地全国爆发业主维权问题的原因之一。

不过，智通财经注意到，相关分析认为，虽然单个旧改项目相对于华润的庞大体量影响有限，但也正是在大冲项目因拆迁而停滞的这几年，华润置地的利润开始出现走低的态势。并且，涉入旧改的企业多通过融资贷款来解决旧改占用的大笔资金，而不断加大的旧改年限，会使其财务成本不断增加，进而蚕食企业利润。

智通财经了解到，早在2012年就有媒体报道称，华润置地预计投入200亿元，作为大冲旧改项目的开发资金。 而今年5月有媒体报道称，在大冲旧改10年中，华润置地从最初的60亿元土地款、2009年同类型旧改项目最高补偿标准到因各种维权等问题而不断追加投资。据该公司内部人士对记者称，在大冲项目累计投入已近300亿元资金。

据悉，自2015年3月起，华润置地已经先后通过配股、债券发行、票据兑现、出售股票、短期融资等金融手段，在香港资本市场融资总计超300多亿港元。 截至2015年底，该集团有息负债的货币构成为人民币53%，港币及美元47%。有息负债总额中，约19%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债。

5月30日，华润置地于中国银行间债券市场发行50亿元人民币中期票据，成为首家在中国债券市场公开发行熊猫债券的房地产企业。

值得一提的是，智通财经注意到,天安数码城集团由深业泰然集团股份有限公司和香港天安中国投资有限公司(00028)在1990年各出资50%成立，其核心业务是城市产业综合体的开发和运营。2015年7月，曾有媒体以《天安数码城内外交困之殇》为题，曝出天安数码城集团正在吞噬因人事震动、业绩下滑而带来的苦果。

这一次，华润置地与天安数码城集团的合作能否善始善终，有待观察。