楼市“第二只箭”重启 碧桂园(02007)再现马太效应?

“一只穿云箭，千军万马来相会”。这一俗语对应到近日内房股的涨势可谓恰如其分。

11月8日，中国银行间市场交易商协会发布消息 ，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

受此消息利好，11月9日至11月11日，地产板块闻声大涨：港股市场中，内房股板块累计涨超17%，在所有板块中涨幅靠前，绝大多数个股均呈现上涨态势。截至11月11日收盘，旭辉控股、龙光集团、碧桂园(02007)等超5家个股涨超30%。

与此同时，多支地产债价格涨超20%，尤以碧桂园旗下的地产债涨势亮眼。截至9日收盘，“20碧地03”和“21碧地02”皆涨超28%，而“19碧地02”和“20碧地02”则分别涨超22%、21%。

由此，不难看出，楼市这突然射来的“第二支箭”的确对低迷许久的市场起到了极大提振作用。而碧桂园作为民营房企龙头，在这一波涨势中，无论是股票还是地产债均表现吸睛，这背后蕴藏着的发展深意无疑也值得探讨一番。

政策多方利好 正在重构的楼市信心

自6月短暂回温后，金九银十平淡收官、销售数据不及预期等表现均昭示着楼市仍在探底。

这一点相关领导层显然也注意到了，并正在从多个方面重构市场发展信心。

一是，重启“第二支箭”，民营房企融资支持力度加大。

智通财经APP观察到，民营企业债券融资近期以来迎来政策持续“加力护航”。譬如说，10月27日，人民银行副行长潘功胜对中债增公司调研并指出，要加大对民营房企债券融资的支持力度。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，介绍正推进的十余家房企增信发债，涉及金额约200亿元，表明将继续加大对民营房企发债的支持力度。

而相较于上述债券融资政策，这一次“第二支箭”重启更是彰显出政府对楼市支持的决心。

据悉，此次交易商协会表态中资金支持由人民银行提供，规模可达2500亿元，后期或有扩容，支持力度较之前有所加大。在本次表态中提及“第二支箭”(2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资)，目前信贷、债券融资均有相关支持措施出台，对于“第三支箭”股权融资的支持或可期待。

二是，政策宽松进入加速期，一线城市放松释放较强信号。

自2021年9月央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场健康发展，房地产市场迎来“政策底”。而2022年以来，地产政策暖风频频吹起——需求端上，各地陆续放松限购、限贷、限售、限价政策;供给端上，为促进房企融资能力恢复，中央多次提出支持房地产企业合理融资需求。

而在“第二支箭”重启的当天，北京市住建委发布关于取消台湖、马驹桥“双限购”的消息更是释放了强烈的放松信号。

据悉，此前北京台湖和马驹桥均执行通州区严格的“双限购”政策，此次放松后将执行其他区域普遍执行的限购政策——即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。在此之前，一线城市中上海在10月底也放松了临港新片区的限购政策。需要指出的是，北京作为调控风向标城市，其局部地区放松限购，信号意义强烈，即意味着政策宽松正进入加速期，一线城市目前已经释放强烈的放松信号。

可以看到，不论是从需求端，还是供给端，国家在政策层面已经给予了房地产行业充分的支持力度。而在多方政策驱动之下，下半年楼市触底回暖或成为大概率事件。

据东吴证券指出，在“房住不炒”的总方针指引下，预计至2030年商品住宅需求依旧能够维持 12万亿平的销售规模中枢，城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的 26%、41.8%、32.2%。综合考虑城镇化进 程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，房地产销售不会出现大幅下降，房地产开发仍有巨量的市场空间，未来很长一段时间依旧是支柱产业，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

而在政策频频释放宽松信号助力楼市“升温”之际，什么样的房企才能够率先斩获发展机遇?

关于这一问题，市场给出的答案皆是——销售稳健及现金流安全的优质房企。

其中，国金证券认为，中债增支持民营企业发债能缓解部分房企短期资金压力，但其更多目的或是保交楼;而宽松政策的加速落地，更加利好当前销售投资稳健的房企，因此可着重关注布局重点城市核心板块的改善型房企，以及现金流安全且能保持一定拿地强度的头部房企。

打铁还需自身硬 碧桂园“强者恒强”

从前文可知，在政策频频释放宽松信号助力楼市“升温”之际，经营稳健、现金流良好的头部房企更容易在这一波支持浪潮中率先斩获发展机遇，而碧桂园作为优质龙头房企自然也将成为投资市场的首要选择。

不过，“打铁还需自身硬”，碧桂园稳健发展的经营内核显然是碧桂园率先斩获机遇的关键所在。

一方面，从销售能力来看，在上半年低迷的房地产市场中，碧桂园守住销售基本盘表现足以证明成长韧性。

今年上半年，在多个城市受疫情困扰、工程建造被迫停工、购房者产生信心不足等多重因素影响下，国内房地产行业经历了史上最严峻大考——相关数据披露，大多数房地产企业2022年上半年业绩出现大幅度下滑甚至亏损。不过，碧桂园仍保持收支平衡，成为少数能够实现盈利的房企。

财报数据显示，2022年上半年，该公司录得了1623.6亿元的营业收入，实现股东应占核心净利润49.1亿元。

在销售数据上，据统计，10月碧桂园实现权益合同销售额333.3亿元，环比增长4.09%，已连续两个月业绩环比正增长。1-10月，碧桂园累计实现权益销售金额3094.3亿元，规模居行业首位，滚动销售回款率持续保持90%以上的水平，经营性回款强劲。

另一方面，从债务结构来看，碧桂园资产负债表、现金流量表仍保持平稳，从而进一步反映出公司的财务安全性。

据悉，截至6月30日，碧桂园总借贷余额为2936.8亿，较去年同期下降7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%，净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。公司的经营性现金流净流入约52.5亿元，可动用现金余额1479.8亿元，现金短债比维持在2倍左右。

除此之外，2022年下半年，该公司在境外已无到期美元债，境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。明年上半年，碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态，以及折合40亿元的美元债到期。整体来看，碧桂园资产负债表较为健康，非受限资金足以覆盖短期有息负债，偿债压力也不大。而随着政府频频发布拓展融资政策，融资环境大幅好转，碧桂园的财务安全性有望进一步提高。

最后，从未来的成长力来看，碧桂园还有两张“优质底牌”——即优质和充足的土地储备将支撑公司未来业绩的稳健发展，以及战略布局智慧建造业务将为公司带来新的成长力。

据惠誉统计，今年前7个月百强房企中有70家没有拿地，仍有实力新增土储的民营房企寥寥无几。不过，碧桂园除外，今年上半年，该公司共获取了9个低溢价的新项目，78%分布于二线城市。另据半年报显示，截至6月底，碧桂园的权益可售货值达1.2161万亿元，另有潜在权益可售货值2917亿元，总权益可售资源合计约1.5万亿元。其中，96%位于常住人口50万人以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于五大都市圈。

由此不难看出，碧桂园通过不断丰富土地储备“广筑墙 深积粮”的做法或将给公司未来业绩稳健发展带来充足动力。除此之外，2022年来需求端政策持续放开， 限购、限贷、限售“三限”放宽政策不断推进，不同能级城市政策均做出调整，尤其是对碧桂园这样全国化布局的企业来说，行业政策整体的放宽，将促进公司销售在多城市实现多面开花。

而在战略布局建筑机器人业务上，碧桂园通过持续深耕智慧建造，也打开了更大的成长空间。

具体而言，目前，博智林机器人已形成混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。截至 2022 年 9 月底，已有 32 款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖 30 个省份(直辖市、自治区)超 600 个项目;累计交付超 1600 台，累计应用施工面积超 1000万平米。

除此之外，碧桂园今年6月成立的科技建筑集团目前也正在释放新的成长力。据悉，科技建筑集团已在北滘碧桂园凤凰台完成试点项目验证，进入全国首期100个样板工程项目试用阶段，未来将通过全面应用与总结，不断完善体系、迭代更新。后续，对内，科技建造集团将承接集团内部项目的总包及分包工程，同时大力拓展外部的代管代建等业务，包括保障房、商品房、政府公建、工业建筑、基础设施等工程。

结语

关于楼市的回暖预测，市场目前猜测纷纭。但结合国家高层透露的讯息，或许我们能够找到一些蛛丝马迹。

6月15日，国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上表示：“随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”用大白话翻译过来就是——房地产作为“稳经济”的重要支柱，经济要回暖，楼市当然也要回暖。由此可知，房地产作为“稳经济”的重要支柱，在“房住不炒”总方向指引下，回暖只是时间先后问题。

而楼市“升温”信号强烈之际，能够凭借稳健性和成长性穿越下行周期的碧桂园，自然也将凭借龙头优势迎接楼市升温机遇，强者恒强。