中国银河证券：供需政策共振推动房地产板块修复 短期关注弹性较大的优质民企

智通财经APP获悉，中国银河证券发布研究报告称，前期地产板块的调整已经充分反映了市场悲观预期，16条重磅举措为下行周期以来最强有力支持政策，支持存量贷款、债券合理展期。开发贷、债券、信托三大资金渠道支持房企合理融资，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，该行看好供需两端政策共振带来的房地产板块修复行情。

投资建议：短期关注弹性较大的优质民企：新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960)，中长期关注强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、滨江集团(002244.SZ)，建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914.SH)。

事件：

1)11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

2)11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求。

3)11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行而除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

4)11月11日，据财联社报道，央行、银保监会发布关于做好当前房地产市场平稳健康发展工作的通知。

中国银河证券主要观点如下：

16条重磅举措提振市场信心，为下行周期以来最强有力支持政策

央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共16条重磅措施，主要包括：保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合受困房企风险处置、保障住房金融消费者权益、阶段性调整金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度，六大方面。明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向，供需两侧双管齐下，为本轮下行周期以来最强有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。

支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延

贷款方面，支持房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下合理展期，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年;债券方面，支持优质房地产企业发行债券融资，按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。银行贷款与债券为房企最主要两大融资方式，在行业资金紧张时期，也就成为了最大风险隐患，存量债务展期可为房企短期资金周转提供空间，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。

开发贷、债券、信托三大资金渠道支持房企合理融资

资金支持主要包括三大主要渠道：稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，与“第二支箭”相呼应;鼓励信托公司等资管产品支持房地产合理融资需求。目前，国企融资相对来说较为通畅，而10月民企信用债发行总额在总发行中占比仅为12.9%，民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境。预计未来房企尤其是民企，将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持，有助于行业恢复到良性循环，值得一提的是，信托通道在多年之后迎来重启，具有较强的信号意义。

需求侧政策想象空间打开，销售有望正式迈入复苏道路

通知提出，支持因城施策确定房贷首付比和利率政策利率下限，合理确定符合购房条件新市民首套房贷标准。11月8日，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房(包括新建商品住房和二手住房)双限购正式取消;11月11日，杭州首套房认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，同时二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。

“第二支箭”闪电连发，民企融资获得大力支持

“第二支箭”为支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。8日债券融资政策发布，9日向民企征询增信需求，10日首单龙湖200亿元储架式注册发行，发行落地时间之快反映出政策支持的力度和决心。龙湖2023年信用债和海外债合计118.6亿元，200亿元的债券发行额度大幅提升了公司的流动性，同时龙湖作为民企中的优质典型房企，具有标杆意义。预计后续会有更多民企会获得相应的债券融资工具注册额度，落地的时间和空间都值得期待。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。