直击调研 | 美凯龙(601828.SH)：2023年家居消费需求将会释放 REITs试点范围有望扩大

智通财APP获悉，1月15日，美凯龙(601828.SH)在接受调研时表示，过去三年公司在运营上配合国家疫情管控，尤其是2022年，东北、华北、上海市场影响都比较大，对收入有一定影响。展望2023年，疫情管控政策放开，受到积压的家居消费需求将会得到释放。今年过年比较早，叠加房地产已经触底，因此公司对23年的租金收入等业绩表现比较乐观。此外，REITs试点范围有望扩大，双方都将有较大的成长空间。随着消费者对于消费品质的关注、与阿里数字化建设的深入合作，统一收银比例未来2-3年会有进一步提升。

运营层面，公司将与建发的合作理解为一个B端供应链公司和C端平台公司的双向赋能。“拓品类、重运营”是公司过去三年的核心战略，公司在场内引入高端电器，缩小楼层价差，实现租金的涨幅。高端电器经营面积从疫情前的1%+到22年底的8%+，未来两到三年高端电器占比有望提升至12%，成为公司家居商场内最大品类之一。而公司之所以能在红海市场中找到蓝海，来源于定位高端。建发的高端消费品供应链业务品类包括高端家电、跑车等，公司可为其提供强有力的线下渠道支撑，整合双方在C端和B端的各自优势。

公司通过遍布全国的商场网络，以及以1号店+至尊mall+标杆商场的三大店态为核心，构筑了家居流通领域最大的销售平台，随着建发的进入，稳健发挥双方优势，未来将会拓展出更广阔的的市场空间。

财务方面，目前，公司在一、二线城市基本已经完成了自有物业布局。公司“降杠杆”方面成效卓越，由20年的61%降至22年三季度末57%的资产负债率。关于公司负债：1)公司拥有稳定的经营性现金净流人，21年为54亿;2)公司的优质自有物业布局于上海、北京、成都、重庆、南京、郑州、武汉、长沙、杭州等一、二线城市，为有息负债提供了非常大的保障;3)公司有息负债以中长期为主，以大型股份制银行、国有银行有抵押物的借款为主，此外，公司将如期兑付于1月20日到期的最后一笔公开信用债。未来三年有息负债规模目标再降100亿元，融资成本也有望大幅下降。民营企业融资难、融资贵，股东结构优化后，利率降低带来的财务成本降低有望贡献可观的利润。

针对一年内的有息负债，1)货币资金，2)经营性现金流，3)对于流动贷款会进行续贷。银行对疫情影响都非常理解，会给到企业续贷和调整还款计划的足够支持。

REITs试点范围有望扩大至商业地产，公司三季度末投资性房地产达963亿元，主要分布在一、二线城市，预期试点会从国资背景企业、一、二线城市开始，且公司单体项目回报率皆可满足REITs最低回报要求，因此公司多维度符合试点商业地产REITs。如果REITs项目成功落地，或将为公司贡献数百亿的现金流入，公司将会用于1)进一步降低杠杆，保持财务稳健，2)保障投资者分红，3)考虑兼并收购进一步整合市场、扩大规模，给股东更多的长期回报。

租金方面，今年考虑商户经营困难，因此有一些应收未收租金，但相较于全年租金收入规模占比非常低，因此租金收缴情况整体健康。今年春节比较早，市场复苏也会比较早，因此租金收缴预期3月会恢复正常，应收尽收回归到正常状态。此外，减租对于22年的影响，基于上半年疫情管控影响以及7、8月散发的影响，公司于8月公告了租金减免安排，预计对公司营业收入累计影响不超过5亿元，对公司归母净利润的直接影响不超过3.5亿元。

开店方面，目前公司没有新拿的自营商场项目，有少量在建项目，未来每年资本开支很低，未来2-3年每年新开自营商场预期2-3个。一是为“降杠杆”，二是结合国家宏观形势，不盲目扩张。这两年委管商场开店慢，和宏观调控相关，委管商场合作方主要是中小地产商，持观望态度。随着地产保交付、收入预期稳定、国内内循环以及国家鼓励消费，目前的委管商场储备会逐步释放，开店速度预期会快于疫情三年，并有望给公司贡献可观的现金流和利润。

未来收入增长的来源，随着股东结构优化、其进口电器和新能源汽车等品类的引入，未来租金、出租率都会有非常大的优化空间。疫情管控的放开也将提升收入和利润，目前商场人流量已经逐渐恢复，同时，拓展委管商场，释放储备项目。

关于建发股份有意受让29.95%股份的交易进展，目前交易仍处于早期初步合作意向阶段，1月13日控股股东、实控人及建发股份共同签署了框架协议，目前正就后续具体合作事宜及股权转让协议等事项进行深度商讨。由于控股股东已披露减持计划且可交债持有方阿里巴巴意向转股，因此交易可能触发公司控制权变更。

关于阿里意向转股，未来是否会对公司业务有帮助，公司表示，目前控股股东持股超过60%，第二、第三大股东的持股比例都很低，公司目前的股权结构集中且单一。公司期待建发、阿里股权变化的落地，以优化股权结构。目前公司商场会员超千万级，而且都是中国高净值的消费者人群，和阿里的88vip会员是有重合的，未来可以和阿里探讨消费者群体、会员体系的打通和数字化，不仅是线上往线下导流，也希望公司的会员体系可以给阿里反哺。未来上述股权变更落地以后，公司会从过去单一的民营企业文化向多元企业文化发展。

随着消费者对于消费品质的关注、与阿里数字化建设的深入合作，统一收银比例未来2-3年会有进一步提升。统一收银有助于改善公司现金流、掌握用户数据资产以及深化与阿里合作的商场数字化改造。