积极物色合作伙伴+补充土储 旭辉(00884)2021年销售额剑指3千亿

智通财经APP获悉，银河国际发表研究报告称，旭辉(00884)是业务快速增长的中国房地产开发商，公司目标在五年内成为开发商前十。若要实现这目标，公司的合同销售额在2021年前需保持41.4%的高速年均复合增长率，并于2021年达到人民币3000亿元。

该行续指，公司将继续采取快速资产周转的策略，公司亦将与其他开发商积极合作及快速地补充土储。公司在近日引入中国平安作为战略投资者，这对公司的发展有利。现时公司股价较市场共识预测每股净资产值折让50%，2017年市盈率(市场共识预测)为6.9倍，与行业平均水平相比并不昂贵，尤其公司盈利能力高于行业平均(预计2017年每股盈利将同比增长36%)。

预计2021年合同销售额达3千亿

旭辉控股集团成立于2000年，是总部位于上海的房地产开发商。公司在长三角地区有较强的业务基础，而位于环渤海地区和中西部的业务也越来越强。截至2017年6月30日，公司的土储具有近2210万平方米的建筑面积，公司应占建筑面积则为约1240万平方米。据克而瑞信息集团研究统计，以17年上半年的合约销售额计，旭辉控股集团在全国开发商之中排名17。

该集团于2012年上市，创始人林中及其家族为第一大股东( 截至2 0 1 7 年1 0 月的持股为4 5.5 6 % ) 。在2017年7月，旭辉控股集团通过两次配股引入平安保险，共筹集24.2亿港元。平安分别以每股3.50港元/3.82港元认购了5.45亿股/1.35亿股，并持有9.9%股份，继而成为了第二大股东。管理层预期，平安的房地产业务和金融业务将能为旭辉提供协助。

另外该行指出，公司通过提供中小户型的住宅物业，成功抓住了大众市场的需求，并实现资产高速周转。在2012年到2016年，合同销售(包括合营和联营公司的销售额)实现53.5%的年均复合增长率，并于2016年达到人民币530亿元。

值得一提的是，公司在公布中期业绩时上调全年目标23%至人民币800亿元，较去年高50.9%。对于2021年，管理层有更具野心的目标，并预计合同销售额将达到人民币3000亿元，意味着公司的合同销售额有可能挤身全国前十。

年初表现符预期，盈利有改善迹象

2017年初至今表现符预期，盈利有改善迹象。在订下进取计划的同时，公司正妥善执行计划。2017年9月合同销售总额达到人民币689.2亿元，同比增长66.8%;总合同销售面积达到同比增长69.9%。单计2017年9月，即使中国多个重点城市加强房市调控，公司的合同销售额仍同比增长48.9%至人民币80.1亿元，优于同业。

旭辉于17年7月发布了盈利预喜，公司的17年上半年盈利为投资者带来颇大惊喜。公司净利润同比跃升157%至人民币15.38亿元，核心净利润则同比增长62%至人民币15.38亿元。利润增长超过报表收入增长(28.5%)，主要基于两个原因：(1)毛利率从16年上半年的27.1%上升至17年上半年的31.6%;(2)来自合营公司的利润贡献同比大增361.2%至人民币12.04亿元。

积极增加土储维持增长势头

通过物色合作伙伴和积极增加土储来维持增长势头。旭辉的主要特色之一，是积极与其他大型开发商(如恒基地产[00012]、绿地控股[600606]和香港置地)进行多方面的合作。这解释了为何公司的合营公司产生强劲利润贡献。值得注意的是，旭辉于今年6月与宏安地产(01243)经成合资公司，进一步开拓香港地产市场。该项目公司持有九龙油塘一个发展项目，旭辉此前以代价6.64亿港元从宏安地产收购了50%股权。

尽管如此，旭辉未来发展的重点，仍是其现时已有业务的28个内地城市。尽管成功夺标的难度越来越高，公司在公开市场土地招标中过去一直颇为活跃。除了成立合资企业，旭辉还将探索其他增加土储的渠道，如并购、城市更新和一级土地开发等等。旭辉也致力探索内地的新市场;公司一直密切监测一些房地产市场表现滞后的城市。

截至2017年6月30日，公司拥有2210万平方米的土储，足以在2017年全年提供超过人民币1,200亿元的可销售资源。管理层预计，到2017年底土储将达到3000万平方米，这将支持未来发展。

债务仍处于可控水平

虽然公司规模一直在高速增长，但其债务水平与同业相比仍较可控。该行表示，截至2017年6月30日，其净负债比率达到59.3%，高于2016年底的50.4%，但仍接近过去年份年底的水平(低于60%)。公司于17年7月向平安配股集资24.2亿港元，这有助减低负债比率。

另一方面，由于旭辉的上市历史较长，业务规模较大，其融资成本一直在下降。加权平均利息成本在2017年上半年下降至5.0%，较2013年12月的9.2%明显改善。公司的融资条件改善，有助部分抵消债务上升的影响。

估值方面。根据Capital IQ，旭辉的净资产值(NAV)共识预测中位数为每股7.2元人民币，或每股8.37港元。现时公司股价较市场共识预测每股净资产值折让50%;该折让水平较市值相若的公司高出约5%-10%。

从另一角度看，公司的估值也低于行业平均水平。根据彭博共识预测，尽管其2017年净资产收益率可能高达22.12%，接近业内最高，但其2017年市盈率仅约7.0倍。2017年股息收益率约5.2%，也高于大部分同业。

风险提示：(1)若国家进一步加强调控，或会影响公司的销售策略和盈利能力;(2)公司在增加土储或遇到困难，这有机会影响长远增长和盈利能力;(3)融资成本意外上涨。（编辑：刘瑞）