物业服务午后大幅拉升!关注三条主线

今日市场陷入震荡，午后物业服务板块快速拉升，截至收盘我爱我家(000560.SZ)涨停，国创高新(002377.SZ)、特发服务(300917.SZ)、世联行(002285.SZ)等跟涨。

据智通财经APP了解，近年来，在时代的发展和技术水平的提升背景下，数字化中国浪潮正滚滚而来，特别是在房地产市场调整的大背景下，发展数字化成为房地产相关企业把握新机遇的重要抓手。

以我爱我家为例，目前已经具备房地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付的能力，为业务、运营和员工赋能，极大改善了客户体验，也为行业发展注入了新动能。

随着头部物企科技化的投入建设逐渐提速，目前头部物企已基本完成数字化基础建设。

数据显示，2022年，近七成TOP50物企实现运营智能化，运营智能化主要包括各类系统的上线来实现更高效的内部管理，通过数字化应用建设实现企业各类资源的整合。

头部物企在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财一体化方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。

有实力的头部物企不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了整套数字化解决方案，实现商业化，22H1万物云的AIoT及BPaaS解决方案服务业务收入占比已达到8.1%，毛利占比已达到18.56%。

当然，由于物业本身的业务性质，多数物企的数字化业务更多聚焦于视觉监控的软件系统及数据监控的后台系统，并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层。如万物云AIOT及BPaaS解决方案，可以实现的功能场景包括：汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题。

申港证券认为，科技化虽非物企的首要任务，但仍是物企未来发展的重要趋势之一。

首先，物企规模扩张、市场化拓展能够为其带来确定的营收增长;其次，发展增值服务(包括社区增值、社区养老、社区托育等)、拓展业务边界有利于其改善收入结构及增厚利润;最后，由于头部物企业务线较多，往往涉及多个领域，而加大科技化投入建设则有利于加强其平台延展能力及生态链整合能力。

从基本面来看，2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。

此外，房地产调控出台更为积极的支持措施，物管行业政策面友好。

2022年11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月11日银保监会发布金融支持地产16条措施，保持房地产融资有序稳定;11月14日银保监会等指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

2022年11月以来，监管层出台多重政策，恢复优质房企信用再扩张能力，叠加疫情防控措施优化、美联储过快加息预期缓解，物业板块情绪明显修复。

光大证券指出，去年以来，物管板块受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调;但物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化。随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理，以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。

投资机会上，建议关注三条主线：1)“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、个别房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。

2)“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务;品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。

3)“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。