光大证券：多地优化调整二手限售 地产板块情绪逐步转暖

智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，随着地产政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心;需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。

标的上，该行建议关注三条主线：1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817)等;2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A(000002.SZ)/万科企业(02202)、龙湖集团(00960);3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地(01109)、上海临港(600848.SH)等。

事件：

2月以来，多地优化调整二手限售，加速推动住房需求释放

2月16日，据“惠城发布”，惠州正式印发《惠州市人民政府办公室关于优化房地产调控政策的通知》，惠州商品房限售年限由3年调整为1年。

2月20日，据“扬州发布”，扬州住建局出台了《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，其中涉及的8条措施从二手房取消限售、下调首套房贷利率、给予首套房契税补贴、做好“保交楼”金融支持等多个方面进一步加大对住房需求客群的支持力度。

▍光大证券主要观点如下：

系列房地产支持工具积极推进，促进行业步入良性发展轨道

1)年初以来市场积极信号不断释放，1月中央层面监管部门密集发声，为23年房地产政策走势指明方向，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨;

同时(据克而瑞数据)地方层面1月超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限，促进行业需求释放。

从市场数据来看，伴随着疫情管控优化，在春节返乡置业及市场情绪转暖的双重推动下，部分城市呈现成交量回升、价格企稳的复苏迹象，(据统计局数据)1月70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加;

其中一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，于结构持续分化下1月房地产市场整理迎来复苏转机。

2)2月部分核心省市跟进房地产支持工具，激发市场主体活力，包括武汉动态调整住房限购范围(在限购区域购房可新增一个购房资格)、强化土地供给保障;四川在稳楼市方面提出3条措施，包括优化住房限购、限售、二套房认定标准，动态调整首套房贷款利率下限等。

此外，包括惠州、扬州在内的三线城市因成交市场仍存在较大压力，在此前已出台部分政策利好的基础上再迎宽松，就二手限售优化调整。

该行认为，当前高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，因城施策利于进一步加强房地产市场的预期引导作用;

而限售制度的优化将有效提升所在城市二手房市场的流动性，以置换链条释放改善型住房需购买力，进而为新房市场注入信心;同时也将更好发挥核心城市的消费辐射作用，从而促进房地产市场的平稳健康有序发展。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。