光大证券：房地产供需回暖可期 资本市场关注度提升明显

智通财经APP获悉，光大证券发布研究报告称，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权“三箭连珠”综合协同，有力提振行业信心。需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显。

事件：日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会

点评：深交所务实促进房地产政策落地实效，优质民营房企获支持力度加大

1)深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会，深入调研了解房地产支持政策的落地成效和房企生产经营、资本运作情况及面临的挑战，听取相关房企及中介机构对进一步做好政策落实等意见建议。解读：当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，尤其22年末以来“三箭连珠”等支持政策陆续落地，有效促进了行业平稳健康发展，切实增强了市场信心。深交所深入调研了解市场一线政策落地成效，有利于更好发挥好其市场组织和平台枢纽作用，多措并举支持优质房企健康发展。

2)此次参会市场主体围绕股权融资、债券融资、公司经营、风险化解等进行经验交流，并就进一步优化再融资并购重组制度、提升审核效率，健全房企债券融资机制、提升投资者参与积极性，推进REITs市场建设等提出建设性的意见建议。解读：可以看到系列房地产支持工具正在加速落地生效，助力行业供给侧风险出清：“第一、二支箭”在信贷与增信债权工具上的支持力度与范围持续扩大(据深交所统计，22年以来，深市累计支持房企发行公司债券773.3亿元);“第三支箭”为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金(22年11月28日以来，深市共计9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融资预案及并购重组方案，拟合计募集资金434.4亿元);同时公募REITs试点范围拓宽及不动产私募投资基金试点的启动为房地产行业融资业务链条打造完整闭环。

3)此外，深交所相关负责人表示，推动房地产市场平稳健康发展是一项系统工程。深交所鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途，以及发行以资产信用为支持的CMBS等固收产品。解读：在稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，资质良好企业的合理融资需求得到有力支持，经营情况重回正轨。从数据来看，随着相关支持政策的落地，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境得到一定程度改善，在22年末少数标杆民营主体“第二支箭”加速推进后，23年1月中骏集团控股等民企陆续获益得以破冰发债;同时部分民企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力，如新城控股(以成交价24.6亿元，成交楼面价7376元/平，溢价率11.82%竞得杭州崇贤核心区一宗商住综合体地块，为新城自21年4月以来首度在浙江省内拿地，亦是其自22年以来首次参与集中供地)、中原建业等重返2月杭州与郑州土拍市场。

投资建议关注三条主线：

1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817)、中国海外发展(00688)等;

2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A(000002.SZ)、万科企业(02202)、龙湖集团(00960)等;

3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地(01109)、上海临港(600848.SH)、新城控股(601155.SH)等。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险等。