大摩再发警告：美国商业地产面临危机 跌幅或与金融危机期间相当

智通财经APP获悉，摩根士丹利首席投资官Lisa Shalett成为最新一位对美国商业地产发出警告的市场人士。Lisa Shalett在近期的一份报告中指出：“即使目前的利率水平保持不变，新的抵押贷款利率也可能比商业地产中许多现有的抵押贷款利率高出3.5至4个百分点。”她补充称，商业地产价格可能会下跌40%，“与2008年金融危机期间的跌幅相当”，“这不仅会损害房地产行业，还会损害与之相关的整个商业领域”。

在此之前，摩根士丹利分析师James Egan领导的团队4月初就曾在一份报告中写道：“从写字楼到商店和仓库，财产所有者均面临着再融资风险。这些即将到期的债务具备前置性，带来的相关风险亦是如此。”这家华尔街顶级投行估计，美国写字楼和零售地产的估值可能会从峰值到低谷下跌40%，从而增加商业地产债务违约风险。

多笔CMBS违约事件发生 华尔街频频警告商业地产风险

事实上，今年以来美国已出现了多笔商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)违约事件。今年2月份，美国太平洋投资管理公司(PIMCO)旗下的哥伦比亚不动产信托公司在一笔规模为17.2亿美元的浮动利率贷款中出现违约。同月，布鲁克菲尔德公司旗下资产管理公司Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor Inc.在涉及洛杉矶两处不动产的浮动利率贷款中违约，涉及金额超过7.5亿美元。

更为人所知的或许是全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头黑石集团的CMBS违约事件。3月初，黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券被贷款服务机构Mount Street判定正式发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。知情人士透露，此前黑石集团曾打算通过产品展期，以便自己拥有更多时间处置资产并兑付上述票据本息，但遭到投资者的拒绝，且欧美央行激进加息打击欧洲房地产价值、以及俄乌冲突带来的市场动荡也干扰了出售过程。

这些违约事件是未来可能发生的危机的风向标。摩根士丹利的数据显示，在2.9万亿美元的商业抵押贷款中，有超过一半需要在未来几年进行再融资。这些借款人面临的最大问题是，届时能否如期偿还债务、以及哪些机构最终能够借钱给他们?

自美联储开启激进加息周期以来，债务成本上升、地产价值缩水、远程办公带来的办公空间需求下降以及维护成本上升已令商业地产面临流动性压力。银行业危机可能会导致地区性银行在放贷方面变得更加保守，而商业房地产领域的大多数贷款都是由资产规模不到2500亿美元的银行发放的。对于商业地产市场来说，由于贷款市场将变得更加严格，追加资本以及追加保证金将变得更加普遍，可能导致资产所有者出现流动性问题，并通过甩卖来筹集资金，而这将进一步抑制商业房地产定价并对资产净值和交易活动产生负面影响。

在3月银行业危机发生以来，已有多家华尔街机构就商业地产面临的风险给出提醒。瑞信认为，危机可能会从银行业传导至商业地产。摩根大通资产管理公司首席执行官George Gatch也警告，在美联储大幅收紧货币政策后，商业地产成为全球市场的关键风险之一。

凯投宏观集团首席经济学家Neil Shearing指出，美国商业地产贷款主要由中小型银行主导，美国中小银行占商业地产领域未偿贷款的70%，而贷款的减少可能会增加“资本价值的下行压力”。Neil Shearing警告称：“在最坏的情况下，小型银行和商业地产之间可能会形成‘恶性循环’，对这些银行健康状况的担忧导致存款外逃。”反过来，这将导致“银行收回商业地产贷款，从而加速构成其资产基础关键部分的行业的衰退，加剧人们对银行健康状况的担忧，从而完成恶性循环”。

如今，“硅谷银行破产”事件和瑞信流动性危机引发的欧美银行业风波尚未彻底平息，加上这一潜在的商业地产危机可能使得投资者们难以重拾对美国经济的信心和乐观情绪。

写字楼地产或成最脆弱一环

商业地产包括写字楼、购物中心、多户公寓、酒店和数据中心等。如果商业地产危机爆发，写字楼地产极可能是商业地产中最脆弱的部分。根据商业房地产数据和洞察提供商Trepp的数据，自2021年以来，写字楼抵押贷款逾期数量增加了44%，特殊服务贷款则增加了55%。

瑞信则指出，地产领域中风险最大的是写字楼地产，一是因为商业地产贷款市场对此类资产的敞口过大，另外，居家办公以及混合工作模式对写字楼地产基本面存在持续的负面影响。

安永美洲房地产、酒店及建筑业务负责人Mark Grinis表示，数据中心、为电子商务提供动力的工业建筑等商业地产的表现仍相当不错，而写字楼地产“正在经历一场变革性的转变”。他表示，短期内，结构不良、资金和融资不足的商业地产可能会发生某种形式的所有权变更或丧失抵押品赎回权。

Mark Grinis还认为，当价格合适时，私募股权有望介入这一领域。他表示：“这是一种公开交易的证券，很多人都在关注这些写字楼资产。所以，在某个时候，当价格合适时，私募股权会出现在这里。”