海通证券：房地产现状如何？

概要

开年以来，房地产经济边际改善，对宏观经济的修复起到支撑作用。房地产经济的现状如何?结构特征怎么样?未来房地产修复的趋势能否持续?本篇报告将对此进行分析。

1.需求端：房地产持续修复

2022年，商品房销售面积、销售额增速分别为-24.3%、-26.7%，其中12月单月同比增速低至-31.5%、-27.7%。今年房地产经济持续修复，前两个月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.6%和-0.1%，降幅明显缩窄。值得一提的是，住宅销售额增长3.5%。在房地产销售回暖的带动下，相关投资也有所修复。今年前两个月，全国房地产开发投资同比增速-5.7%，尽管相比于制造业投资增速9%、基建投资增速8.1%仍有差距，但是降幅较前期明显收窄，对宏观经济的企稳有所支撑。

在需求的带动下，商品房价格企稳。今年以来，70城新建商品住宅、二手住宅销售价格环比上涨的城市数目快速攀升，从去年10月的10个、5个升至今年3月的64个、57个。3月份，新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比下降1.4%，降幅进一步收窄。

量价修复，房企业绩也有边际改善。根据克而瑞数据，今年1季度，TOP100房企实现销售操盘金额同比增长3.1%，相比去年全年-41.6%的增速明显修复，其中3月单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，增幅较上个月均有所提升。同时，今年一季度超半数百强房企销售操盘金额同比增长，而2022年有近九成百强房企销售操盘金额同比下滑。此外，从PMI数据看，3月房地产行业的商务活动指数小幅回落0.3个百分点至50.1%，连续两个月处于扩张区间。

通常，房地产市场销售改善也使得房企拿地更加积极。不过今年以来，土地成交的恢复相对缓慢。成交土地溢价率与去年大体相当，但是明显弱于往年同期水平。究其原因，一方面，或受预供地新规的影响;另一方面，说明房企拿地积极性仍然偏弱。这也意味着，房地产经济修复能否持续存在不确定性。

2.房地产为何修复?

1季度房地产之所以明显修复，主因或在于两方面。

一方面，消费场景修复，前期积压需求的集中释放。去年12月，在疫情政策优化之后，新冠核酸检测阳性数、发热门诊诊疗人数均升至高位。今年随着疫情防控较快平稳转段，人口流动逐步恢复正常水平，使得前期刚性购房需求集中释放。这一特征在去年6月更为明显。即去年3-5月上海等地疫情感染人数阶段性回落后，商品房成交套数的同比降幅大幅收窄，与供应套数的趋势形成明显差异，但是随后二者走势再度收敛。

积压需求的释放还可从房贷利率的调整得以反映。通常来说，房贷利率下调后，居民购房需求增加进而推动商品房销售好转。但是去年4季度，个人住房贷款利率降至4.26%的低位，但是房地产销售增速仍然底部徘徊。

另一方面，因城施策的房地产托底政策的推动。去年以来，地区层面的房地产托底政策陆续推进。总结来看，一是限购政策优化，与鼓励生育政策结合。比如天津60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可再多购买1套住房。杭州符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。二是限售政策调整。比如惠州缩短商品房限售年限，扬州针对改善型住房不再执行3年限售，常州取消新房2年限售期。三是公积金政策优化。如海南调整公积金贷款政策，通过降低首付款比例、放宽贷款期限等方式支持购买二手房。

房贷利率也持续回落。根据贝壳研究院数据，今年3月百城首套、二套主流房贷平均利率分别为4.02%、4.91%，相比去年同期分别回落131BP和69BP。截至3月16日，监测样本中，二线城市、三四线城市分别有45%、39%的城市首套房贷利率低于4.1%。首套房贷利率降幅较高，反映了政策端更加支持刚性和改善性住房需求。同时，贝壳监测的百城平均放款周期缩短至21天，为2019年1月以来最快放款速度。但是由于疫情的影响，去年的房地产政策效果未能充分发挥，直到今年一季度才开始释放。从今年3月单月看，居民新增中长期人民币贷款达到近年同期高位，反映了房贷需求较为活跃。

3.结构端：房地产修复有何特征?

房地产整体修复，但是结构端的特征值得关注。

首先，城市间的分化仍在延续。今年春节过后，一线城市的商品房成交面积仍然处于近年同期高位。相比之下，二、三线城市销售较为疲弱。近期，三线城市的商品房销售不及近年同期均值水平。

此外，城市间商品房供应的分化特征更为明显。根据克而瑞数据，今年3月份一线城市的商品房供应面积同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已经回落。

从房价情况看，今年3月，一二三线城市商品住宅销售价格环比均有所上涨。同时，一线城市二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和3.9%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。从具体城市来看，前期降幅较明显的哈尔滨、遵义等城市尽管同比仍在回落，但是环比均出现了明显的增长。

其次，期房与现房的分化仍较为明显。去年房企供给承压，使得购房者对于期房烂尾较为担忧。2022年6月，商品房现房销售面积的同比增速一度升至24.8%，相比之下期房的销售面积增速仅为-24.6%，并且在下半年降幅远高于现房。今年前2个月现房销售面积同比增长10.8%，而期房降幅虽然缩窄，但是仍处于负向区间。此外，销售额也呈现出相似趋势。

最后，房企业绩修复的同时，集中度也在提升。今年1季度，进入前10强、20强的房企销售操盘金额门槛分别为452.7亿元、185.2亿元，相比去年分别提高35.9%、2.2%。相比之下，进入前30强、50强的门槛相比去年分别降低13.1%、17.8%。这一现象与2019年恰恰相反。究其原因，房地产市场在供给端出清过程中，优质房企的经营状况得到较快恢复。但是房企融资的改善较为缓慢，方式更加依赖境内债权融资。根据克而瑞数据，2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%，融资规模相比过往几年仍然偏低。在融资结构方面，今年3月房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%。相比之下，境外债权融资、资产证券化融资分别为12.78亿元、35.01亿元，同比分别减少88.1%、79.5%。

4.房地产修复：能否持续?

二季度房地产修复速度或有所放缓。一方面，前期积压需求的推动作用将会弱化。另一方面，出险房企的出清仍在继续，居民对新房保交付依然存在担忧。从土地供应来看，截止4月11日，已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划。2023年房地产开发用地明显减少，其中一二线、三四线城市的普通商品住宅用地的同比增速分别为-19%、-10%。但是，随着经济慢慢复苏，居民资产负债表的边际修复会对房地产销售起到一定支撑。

而房地产行业的供给端，仍然面临较大压力。一方面，化解优质头部房企风险，改善优质房企资产负债表。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。另一方面，要抓出险的房企，不仅帮助他们自救，也要严格依法依规处置。

本文编选自“ 梁中华宏观研究”公众号，作者：侯欢、梁中华;智通财经编辑：李佛。