招商证券：房地产销售仍处改善趋势 维持“弱β交易强α”策略

智通财经APP获悉，招商证券发布研究报告称，春节后到3月末房地产板块股价的下跌已经是在反应对销售环比下跌的提前担忧，且部分投资人已经担忧到6月份突兀的高基数带来的数据扰动，该行认为这些不利因素已经在价格里头大部分反应，板块边际关注度或持续回升。维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正，且板块具备超额收益的判断，维持“弱β交易强α”的策略，仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司：保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、龙湖集团(00960)，以及从区域开始发力的：滨江集团(002244.SZ)、越秀地产(00123)、建发股份(600153.SH)等；

招商证券主要观点如下：

3月份单月销售面积基期调整（计算）同比增速由负转正至0.1%，较1-2月提高0.1 pct，季调环比为-2.0%，略低于市场预期，被疫情压制的刚性及改善性需求逐步释放，销售市场持续回暖；往后看，据房管局高频数据，23年4月上半月（1-16日）销售面积同比较3月份下降13pct至25%，数据有所回落；全年看，居民收入预期逐步修复，同时考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏；居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民投资意愿整体偏弱；

3月份单月竣工面积同比增速为+32.0%，较1-2月提高24.0pct，季调环比为+11.4%，背后原因或是前年同期销售增速偏高及各方积极持续推进“保交楼”，判断短期竣工增速或维持较高水平，但竣工大周期在今年回补后基本告一段落，产业链配置逻辑在中期将难再由竣工交付逻辑驱动；

3月份单月新开工面积同比增速为-29.0%，较1-2月负增速扩大19.7pct，季调环比为-27.7%，往后看，市场热度快速蔓延至低能级城市或受到一定约束，判断新开工具备反弹基础，但弹性受限于高能级城市土地供给约束；

3月份单月投资金额基期调整（计算）同比增速为-5.9%，较1-2月负增速扩大0.2pct，季调环比为-7.9%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响；

3月份到位资金同比增速为2.8%，较1-2月负增长收窄17.9pct，季调环比为13.9%，结构上融资类资金及销售类资金均有回升，其中国内贷款与新开工面积同比增速再次背离，或透露“保交楼”进程进一步加速，自筹资金同比负增长略有收窄；3月末房地产行业资金链指数单月波动及短期趋势均上行（117%），房企资金逐步修复，但当前仍低于历史安全水平130%；

3月70城整体房价回升，结构上近九成城市房价上涨，二线城市表现更好。3月70城整体新房房价环比+0.44%，百城新房房价环比+0.02%；结构上，新房房价环比上涨城市数为64个，持平1个，下跌5个；一线城市新房房价环比+0.3%，二线环比+0.6%，三四线环比+0.3%；

投资建议：房地产：春节后到3月末板块股价的下跌已经是在反应对销售环比下跌的提前担忧，且部分投资人已经担忧到6月份突兀的高基数带来的数据扰动，也即，我们认为这些不利因素已经在价格里头大部分反应，板块边际关注度或持续回升。维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正，且板块具备超额收益的判断，维持“弱β交易强α”的策略，仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；

产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等；

生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。

风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。