智说|金地商置(00535)：高增长低负债，销售额四年增9倍

智通财经主办的2017年下半年最强大的内房企路演——“千亿房企时代大挑战”活动在11月17日于深圳盛大举行。

以下为智通财经APP整理的金地商置公司秘书及资本管理部总经理黄灏贤的路演实录。

我们现在的土地储备大概1400万平米，我们2013年的合约销售40亿，今年400亿，四年十倍。我们希望未来的增长也不少于30%。我们今年1到10月份拿的地大概是335万平米，我们今年的合约销售面积大概是200-220万平米，所以我们货源是充足的。另外就是我们公司的毛利率比较高，我们从2013年到现在没有一年的毛利率低于40%，另外我们的借贷比例也非常低，只是4.5%，我们的净负债比率也远低于50%。

我们土储跟其他小型的房企不一样，我们拿的土储都是全国性，大家可以看得到，我们在北京、深圳、广州、上海，加起来的土地储备大概占我们土地储备20%左右。另外我们在武汉的土储也是比较多，18%。我们平均的土地成本每平方米大概是六千块不到，我们1到10月份的均价是18000块钱，所以我们的毛利率应该是有保证的。

代建项目方面，金地商置实际上是做商业管理出名的，所以有一些外面的公司找我们帮他们代建。其中一个项目比较有代表性，是在成都。成都一个独立的第三方，帮它托管一个面积130万平方米的综合体，我们单纯在这方面，代建的收入估计有有8到10个亿，应该到2020年前后收到这部分的佣金。

我们在2015年也帮一个独立第三方托管上海浦东的商业项目，未来这些项目比较多，因为保险公司喜欢投一些商业地产的项目，然后找我们帮他去管，因为他们没有专门人才去做，反而是给我们佣金费用，让我们帮他们去建、管理。

另外我们的长处就是做产业园做得比较好。我们现在在深圳南山区的威新软件科技园，那个环境相对比较好。那个地方，我们来投之前，主要的租客都是华为，占总的租赁租客70%左右。现在我们就找一些很高科技的公司在那边租赁，现在有亚马逊，因特尔、大疆、雷蛇等高科技公司在我们园区租赁，租金也从2012到现在增加了差不多40%以上。

因为深圳威新科技园比较成功，我们希望在2020的目标做到大概300万平方米产业园的规模，现在我们在上海，已经收购了五十万平，在深圳收购了三十万平做产业园的土储了，加上深圳威新软件科技园的33万方，现在累计的产业园土储约113万方。

收购方面：我们在去年很便宜的收购了一个房地产公司，叫广电地产，它的土储是450万平，集中在武汉、长沙、太原、广州、昆山，这个公司未来给我们的盈利回报应该是我们投资于该公司的三四倍以上。

海外投资：我们在去年年终之前，已经到美国投资，现在我们已经投了六个美国的一线城市项目，如纽约两个，住宅都是在曼哈顿，然后另外一些商业项目就是在硅谷、洛杉矶及Hollywood。

愿景：我们希望未来三年的销售增长不少于30%，在三年内成为一个具规模的中型房企。

现在的股权架构，金地集团拥有42%，力保集团拥有30%，力保就是印尼十大财团之一，他们帮助我们在海外做收购，或者是在新加坡，或者是美国做一些比较好的房地产的发展。

2017年的中期业绩简介，上半年销售增长三倍，达226亿，面积120万平米，销售收入上半年比较少，因为我们在上半年结转的项目都是非并表项目，但是盈利还是增长14%。大家可以看到销售毛利率36%，下半年会更好，因为高毛利率的一些项目在下半年会出来，净利润率39.3%，借贷大概是47亿人民币，但是我们的这个净借贷比例只有19%。我们是高增长低负债，低借贷成本的一家公司，借贷成本总体来讲是4.5%。现金跟短期可以变现的理财产品大概是50多亿。再者我们销售的回款率大概是95%，应该是算比较高的。分红方面应该按照核心盈利的25%左右去分红。