投资增幅反超入账 房企仍大举拿地豪赌后市

本文来自《华夏时报》，作者陈小英。

时隔两年，今年10月，房地产开发投资同比增幅开始反超企业到位资金同比增幅0.4个百分点，意味着房企资金面开始紧张起来。

但在房企普遍将规模作为当前最大追求时，仍在积极拿地补库存，中原地产统计，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比，涨幅达到了56%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，整体看，房企拼规模趋势加剧，预计2017年超越千亿销售额的企业将刷新历史记录达到15家左右，最近2年的楼市高峰期下，房企销售额爆发，补库存趋势持续，资金虽然有所收紧，但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地，所以整体看，不论是一二线城市还是三线城市，土地市场依然处于相对高温中。

到位资金拐点来临

据易居研究院统计发现，根据国家统计局的数据，整个2016年，房地产企业开发投资增幅在5%上下浮动，而房地产企业到位资金高达15%上下，而进入2017年后，两者的幅度开始一步步收窄。到今年10月，房地产开发投资同比增幅首次反超企业到位资金同比增幅，反超0.4个百分点。

这意味着什么?易居研究院副院长杨红旭告诉记者，当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时，说明房企资金面宽松，比如2013年和2016年。而当企业到位资金增幅小于开发投资增幅时，说明房企资金面紧张，比如2012年、2014年。

“这就是所谓的分水岭、拐点，其情形相当于2014年一季度。”杨红旭分析认为，未来一年，开发商抢地的热情将趋于降温，一二线城市的地王也将越来越少。

CREIS中指数据显示，10月重点房企融资规模显著下滑，银行信贷成为主流的融资方式。10月重点监测房企发生融资38笔，累计融资金额合计982.84亿元，较上月减少28.76%。另据海通证券报告显示，今年前三季度地产债净融资额2067亿元，仅为去年同期的两成，主因是地产公司债发行锐减。

张大伟也告诉记者，今年以来，房企的融资成本相比去年肯定是在增加，2017年来发行的债券利率均在5%至6%以上，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。

尤其是今年下半年以来，房企融资渠道全面受限，不仅是银行信贷，房企再融资的管控也趋于严格，包括不能在境内发债，禁止到H股上市融资，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目等。但有消息称，继今年初放慢审批进程后，相关部门已开始批准更多房地产开发商在境外发行债券，房企也在积极转向海外融资。

“下半年来，前50强房企信托融资成本基本上到7%了，有些激进扩张的大房企，信托项目都批不下来，担心风险太大。”重庆某房地产信托专业人士告诉记者，房企融资成本也是跟着市场利率水涨船高，毕竟房贷利率都在上浮，这也是调控的一个导向。

据多个城市的购房者向本报记者反映，今年3月份之后，由于地方政府限价和限制网签，有的城市规定高于地方政府指导价开盘的房子，无法获得预售许可证，而有的城市则从限制网签上来约束房企涨价，这导致即使房子卖出去，房企也无法拿到银行按揭贷款，回款上会出现困难。因此成都、武汉、南京、郑州等地房企要求购房者全款买房的现象，以最快速度回款。

但近日住建部下发规定，由各个省市交叉检查，对不接受按揭贷款等违规行为进行打击，此举也将不利于房企回款。

房企仍在抢地并购补库存

尽管调控进行了一年，但今年以来房企拿地的积极性依然很高，补库存非常积极。中原地产研究中心统计的招拍挂数据显示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比，涨幅达到了56%。

这主要源于房企销售额的提升，排名前40家企业合计销售达到了3.64万亿，同比涨幅达到了41%。相比2016年同期的2.58万亿，仅仅十个月的时间，就多卖了1.06万亿。

张大伟分析认为，虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史记录的2016年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。特别是部分热点三线城市，房企抢地现象明显。

而上市大房企融资更容易，11月6日，恒大公告称，引入600亿元股权投资资金，其中苏宁电器集团出资200亿元，占恒大地产增资完成后的4.7038%，这也将进一步支撑恒大的扩张。

“过去积极扩张的房企成了此轮牛市的最大赢家，恒大碧桂园和融创的规模超速增长，而万科、中海等保守派被赶超，只有迅速做大规模才能在市场占有一席之地的看法，已经成了房企的共识，所以我们也不得不拿地，价格高也得抢。”一家国有房企的中层管理人士对记者说。

但在调控下，一二线城市普遍限制了一级市场的土地再出现地王，有的二线城市，如果成都、长沙，新出让的土地反而还在减少，这就迫使房企不得不通过二级市场的土地并购获得储备土地。

中原地产统计，11月份，公开的房地产股权变动总额已经超过500亿元。仅14日、15日两天就发生多起并购案例，涉及华侨城、龙光地产、亿达股份等，金额超150亿元。

融创是青睐于并购土地的典型，据统计，2017年上半年，融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等。

“早几年小房企的资金断裂就会跑路，现在不会了，因为一二线的土地越来越稀缺，房企拿地都不容易，只要小房企手里有地，就不愁没人接盘，实在周转不开了，大不了转让给大房企，或者出让点股权，让大房企品牌植入。”长沙一家本地房企的营销总监告诉记者，长沙今年的土地出让很少，大部分房企拿地都是通过并购方式。

11月9日，豫园股份发布公告，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2015年涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。而2016年，房地产行业并购涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%。

最近房企的股权变动案例为何这么多?张大伟认为，房地产调控导致企业融资压力加大，股权融资需求明显增加，而中小房企融资难度增加，大型房企更愿意通过股权收购。（编辑：陈嘉林）