基本面存在变数，金科服务（09666）2023年仍面临巨亏？

管理层变动及增持，采取员工股权激励以及持续股份回购，金科服务（09666）在资本市场已使出了浑身解数，无奈公司股价长期熊市难改，跌无底洞。

智通财经APP了解到，去年11月，博裕集团通过要约收购方式成为金科服务的第一大股东，持股34.63%，随后金科服务进行了一系列的变革。如2月份，该公司进行人事调动，任命闫凌阳为公司财务总监，于3月采用员工股份奖励计划，并开始追讨前大股东借款偿还问题，于6月份开始持续回购股份，稳定市场信心。

在收购事件刺激下，去年11月份该公司股价确实反弹了35%，但之后一直阴跌，信息噪音影响钝化，成交量持续萎缩，按季线持续下跌，截至目前市值较2021年4月的高点跌幅近90%。其实，该公司资本市场策略失效，主要受板块影响，港股物业管理板块资金流动性极差，覆巢之下无完卵，大部分同行较高点跌幅也超过九成。

如果单从基本面来看，金科服务是否有不一样的风景？

核心业务稳健，外拓基本来源第三方

智通财经APP了解到，金科服务是金科股份于2020年11月分拆上市的物业管理板块，从往年业绩看，2021年之前保持双位数的增长，2022年出现了下滑，收入下滑16%，这和行业基本一致。不过该公司物业管理业务仍是增长的，非物业管理板块则下滑幅度较大，下滑达56.3%。

实际上，同大多数同行一样，该公司主要业务为（空间）物业管理服务及社区增值服务，另外还有本地生活服务及数智科技服务，2022年上述业务收入份额分别为81.9%、6.65%、9.75%及1.66%。物业管理收入份额基本在80%以上，是业绩的核心驱动，近三年复合增速为34.77%，驱动收入复合增长21.83%。

物业管理包括住宅、中高端商写办公楼、产业园、学校、医院、公建及城市服务，收入来源基本为住宅项目，2022年住宅收入占业务比重高达78.9%，不过非住宅项目也在积极开拓，截至2022年，该公司在全国27省市，182个城市布局，管理共735个住宅项目及344个非住宅项目。

值得注意的是，港股大部分物业管理公司，,基本都是从母公司（地产公司）分拆上市，因此对母公司依赖度很高，达到70%以上，但仍有部分依赖度比较低的，比如金科服务，该公司于2022年依赖度已降至50%以下，在管面积占比仅为42.7%，同时新增合约面积中，来自金科股份占比仅为1.4%，基本都是通过第三方拿项目了。

新增外拓面积占比是衡量物业管理发展的核心指标，从行业来看，根据深港证券研报，平均外拓面积占比72.38%，超过平均线的屈指可数，包括旭辉永升、世茂服务以及金科服务，其中金科服务接近100%的比值，比平均值高出26.22个百分点。此外，该公司主要市场为西南地区，包括四川省、贵州省、云南省、西藏自治区及重庆市，往年收入占比超过50%，不过也积极扩张华中及华南地区市场。

相比于物业管理，其他业务表现不尽人意，2022年受大环境影响基本腰斩，期间非业主增值服务收入下降59%，社区增值服务收入下降78%，本地生活服务由于餐饮及酒店管理服务增长抵消供应链的下滑，使得收入较为稳定。整体来说，金科服务的基本盘还是比较稳健的，其他业务依托于物业管理，今年有望实现恢复增长。

来自关联方的拖累，2023年仍面临巨亏

然而金科服务不得不面对盈利承压的问题。在过去几年，物业管理行业成长迅速，外拓成为共识，竞争也日益激烈，叠加外部环境影响，物业管理单价提升困难，而成本却蹭蹭往上升，2022年该公司物业管理毛利率17.8%，同比下降达11.5个百分点，另外社区增值及数智生活也大幅下降，导致整体毛利率18.8%，同比下降12.1个百分点，创下历史新低。

该公司最大的风险在于来自房地产的款项可能无法收回，尤其是金科股份陷入财务危机，，2022年房地产行业暴雷频现，需求大幅萎缩，金科股份出现205.2亿的非经常性净亏损，2023年Q1账上负债率高达87%。最为金科服务的第一大客户，财务问题直接导致应付款难以支付，从而成为坏账损失。

2022年，金科服务的金融资产减值高达21.52亿元，其中应收款减值9.6亿元，而其他应收款，包括为关联方提供的贷款等减值达11.8亿元，此外，还出现了2.88亿元的商誉减值亏损，合计高达24.4亿元。截至2022年底，该公司账上商誉值有3.57亿元，应收及其他应收款有32.21亿元。

此次减值及计提后，该公司财务并不见得很轻松，虽然商誉可减值额不多了，但应收及其他应收款中，有向金科股份提供的15亿元贷款，且仅仅减值了1.19亿元，还有13.9亿元账面值。2023年诉讼已开，若金科股份基本面未扭转，这部分估计也会全部计提，金科服务全年仍会面临巨亏。

相比于财务上的数据，股东之间的矛盾更为隐晦，且不容易被发现，但对业务经营确实是最致命的，两大股东博裕集团和金科服务之间可能存在嫌隙。

两大股东或有嫌隙，基本面存在变数

博裕集团先前是金科服务的二股东，是2021年金科股份作为控股股东出让22%股权引入的战略投资者，按理说两者关系应该会比较友好才对，但关系取决于利益。房地产需求收缩，让金科股份面临债务问题，高负债+经营不善，需要售卖旗下资产缓和，博裕集团对金科服务或已垂涎，如今迎来最佳机遇。

作为私募股权投资机构，博裕集团投资领域很广，包括物业、医疗以及高科技产业，在物业管理领域投资标的包括万物云及金科服务。该公司更看重金科服务，因为标的对母公司依赖度低，且近几年发展，新增合约面积基本都是外拓，目前股价不到当时受让价格的三分之一，亏得太多了，这时候提出全面要约，虽有点“趁人之危”，但利益至上。

金科股份在要约事件中并无出售，然而晋升为第一大股东的博裕集团开始频出动作。其中于2023年3月，金科服务把沦为二股东的金科股份给告了，金科股份于去年7月向金科服务借了15亿元缓解债务，至3月份约半年时间，要求连本带息立即偿还15.32亿元，很显然博裕集团或醉翁之意不在酒，以金科股份目前的现状，有可能将出售持有的金科服务股份给博裕集团。

股东关系是影响经营及决策的核心，市场上不乏有因股东斗争，导致的经营遭遇困境，案例如之前的山水水泥。金科服务近期对金科股份不友好的举措，引导市场偏向解读，两者或出了嫌隙。以目前的依赖度，金科服务离开金科股份，业绩短期有影响，但中长期影响将很小，减值出尽后业绩增长更轻松，对估值也会有一波刺激，博裕集团作为私募机构更多是财务投资，待估值提升后获利退出。

综合看来，金科服务股权激励及回购等措施解决不了股价持续下跌问题，投资者不买账主要为对基本面的不信任，而该公司基本面也确实面临较大的问题。核心业务虽增长稳健，新增合约面积基本摆脱母公司，但面临竞争压力，导致盈利能力大幅下滑，行业外拓已成为共识，预计盈利依然承压。

此外，该公司要面对巨额的减值预期，2023年或将对关联方继续大额减值，尤其是来自金科股份的15亿元的贷款，全年亏损为大概率事件，同时两大股东可能存在嫌隙，股东矛盾或导致经营出现困境。今年房地产行业有回暖迹象，但对于金科服务应理性看待，基本面存在变数，静观其变。