房屋租赁市场观察（一）：浪潮渐涌的2017

2017年，房地产市场的头号关键词非“租赁”莫属；对于房屋租赁市场来说，2017年也毫无疑问是特别一年，曾有人将之定义为“房屋租赁元年”。

自1998年我国开启房改进程后，房地产市场开始起步。近三十年，新房和二手房一直是房地产市场的主角，但近年来房屋租赁市场规模迎头赶上，在2017年，房屋租赁市场迎来了前所未有的机遇。

一方面，各地政府加速出台有关房屋租赁市场的扶持政策，租赁市场逐步变得规范化；另一方面，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使得房企和金融机构加速涌入。

适逢年末，智通财经APP特推出房屋租赁观察系列稿件，复盘房地产市场在这个“租赁元年”发生了哪些变化，主要房企又如何在浪潮涌现之际谋篇布局。

租赁蓝海

去年12月，链家研究院就在《租赁崛起》研究报告中提出房屋租赁市场正冉冉上升。《租赁崛起》显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿，2020年大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年将会超过4万亿。

链家研究院院长杨现领曾表示，“未来的五年到十年，我国租房市场的增速非常快。租房市场增速快表现为三个方面，供给的增长速度会比较快，需求升级的速度会比较快，租金可能会出现稳定上涨。”

另一家第三方研究机构数据显示，从开发、交易到资管，目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右，其中租赁市场规模为1万亿元。随着存量市场快速发展，租赁市场规模也将迅速扩大。

庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，根据链家研究院的数据，2016年，中国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。

图自《租赁崛起》

广发证券认为，尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，中国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与日本33.30%、美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升，空间，也就是说，未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。

此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。因此，预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。

图自《租赁崛起》

巨大市场利好下，资本纷纷入场。而长租公寓板块，则成为了最受关注的热门细分市场。据相关数据统计，无论是从品牌数量、获融资数额，或是未来发展想象力等方面来说，最为突出的当属长租公寓。

为了抢占租房市场，包括自如、相寓、优客、青客等各种租房产品纷纷涌现出来，成为租房市场的新生力量。

链家旗下自如已率先布局北京、上海、深圳等一线城市，推出分散式公寓——自如友家、自如整租和集中式公寓——自如寓，其中自如友家是合租产品，自如寓是酒店式公寓。

智通财经APP了解到，截至今年9月初，自如的租客累计达到60万人，管理房间数25万间，累计服务的业主10万人，房间套数超过10万套，管理房屋资产超过3000亿元。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，未来10年将是住房租赁市场快速发展的阶段。得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积不断提纲，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源。此类房源包括存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等等。由此预计，租金收益或可达到3.86万亿元。

政策加持

房屋租赁市场得以快速发展，很大程度上是因为得到了政策加持。

方正证券将住房租赁的政策支持可归纳为四类：一类是供给，供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。第二类是金融，允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。第三类是财政，即税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。第四类是法律，即立法，切实推进租购同权。

以2016年北京推出“930新政”为分水岭，2016年底以来，全国各地针对楼市的调控措施层出不穷，增量市场受到抑制，房地产市场高周转、挣快钱的模式已经难以为继；存量市场“觉醒”，面对租赁市场的巨大潜力，在力推租赁土地、整治租赁市场、培育租赁供应主体等利好政策影响下，房企已经开始加快在长租公寓领域的布局。

顶层设计上，十九大报告明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

多个部门也联合出台了关于发展租赁市场的政策文件。在2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，2017年5月，为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为，住房城乡建设部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，公开征求意见。7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）等12个城市开展首批试点。

最近，全国近20个城市又陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州（楼盘）等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川（楼盘）等地开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策等。除此之外，为了严控炒房，政府还出台了一系列政策——禁止消费贷入楼市，多城限售调控，提高房贷利率等。

在多方政策加持下，房地产市场快速由增量市场向存量市场“转向”。

房企激战

作为房地产市场中最不可缺少的参与主体——房企也纷纷加速租赁市场的租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使房企加快了布局脚步。

克而瑞研究中心的报告显示，全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。开发商入局之后，长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体，随着各类资本、机构争相涌入，长租公寓迎来风口。

早在2014年年底，万科（02202）就成立了“万科驿”（后改称“泊寓”）团队，购置或者租赁闲置、低效的资产并进行改造，通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获取利润回报。在万科2017年中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，万科泊寓品牌今年已开业2万间、全年可以做到3万间、明年达到15万间。

碧桂园也开始探索“租购并举”的实现路径，目前已在上海（楼盘）、广州、深圳、厦门（楼盘）等城市布局了15个长租公寓项目，还有一批项目即将落地。碧桂园总裁兼执行董事莫斌在2017年半年报发布会上表示：“目前碧桂园已经在部分一线城市设立了长租公寓事业部，未来碧桂园将在重点城市大力发展长租公寓。”

2017年9月，龙湖（00960）旗下长租公寓品牌“冠寓”正式进入北京，作为国内最早将长租公寓作为核心业务的房企，目前龙湖已在北上广深等全国7座城市运营了至少10个长租公寓项目，计划今年内要把租房业务拓展到16个重点城市，开业房间数量超过1.5万间。

除上述房企外，保利、金地（00535）、招商蛇口、远洋、合景泰富（01813）等房企也纷纷布局长租公寓，试图从这个万亿元级市场分一杯羹。

而在此之前，长租公寓市场已经存在了以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓，以窝趣、城家等为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等为代表的中介系公寓。

近期，华润置地（01109）也宣布进军长租公寓市场。随着更多房企入局长租公寓，房屋租赁市场竞争格局正在重构。

金融入局

金融机构入局，也在一定程度上“助攻”房屋租赁市场的发展。据智通财经APP统计，目前已有建设银行（00939）、中国银行（03988）、中信银行（00998）等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。

以建行为例， 11月3日，建行深圳市分行与招商、华润、万科、恒大（03333）、中海、金地集团、碧桂园、星河等11家房企，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳长租市场。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸，银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而在租赁政策的鼓励下，如今通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。

11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。与工商银行北京市分行签署住房租赁战略合作协议的分别是北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股。未来五年，工行北京分行将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。

在这种模式下，双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品，这解决了开发商建设资金被长期占用无法回笼的关键问题。

除此之外，手握流量优势的互联网金融也进入战场——支付宝和京东于今年11月纷纷推出租房平台，二者都在拉拢房企旗下的公寓品牌以及分散式长租公寓运营方（俗称二房东）加入平台；对于支付宝、京东的租房平台而言，向B端（公寓运营方）和C端（租房用户）提供金融服务都在计划之内。

对于长租公寓的盈利分析，链家研究院院长杨现领表示：“集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领认为，基于一定的产品和服务能力带来规模效应，才能赢得市场。除规模之外，长租类项目要想盈利，需要做到三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

事实上，长租公寓发展的各项积极要素正在聚合。在国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”获得审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs。

业内观点认为，这可以帮助盘活存量长租公寓物业形态。随着财税制度、法律法规等支持体系的逐渐完善，“租购并举”的住房体系有望“落地生根”。

庞大的市场、逐步完善的政策、房企和金融机构的入阵，这几个方面合力使得房屋租赁力量在2017年形成了初涌之势。各房企具体怎么布局？如何在房屋租赁中谋求盈利？未来金融将对房屋租赁市场造成哪些影响？智通财经APP将在之后的稿件中继续讨论。