2009年存量房贷利率调整启示 信达证券：若调整措施出台 或伴随货币层面增量的宽松措施

智通财经APP获悉，信达证券发布研究报告称，近期央行在金融数据发布会上有关存量房贷调整的表述引起了市场的广泛关注。存量房贷利率的调整在2009年也出现过，但当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。在当前货币政策的传导机制下，央行为了引导银行负债成本的下降，也会推动货币市场的宽松。该行认为三季度降准是大概率事件，而后续MLF利率与OMO利率进一步下调也是可以期待的。如果存量房贷利率调整的措施出台，可能也会有货币层面增量的宽松措施出台。

信达证券分析如下：

近期公布的国内经济数据仍然偏弱，债券市场仍然维持偏强震荡的态势。但央行在金融数据发布会上有关存量房贷调整的表述还是引起了市场的广泛关注。

存量房贷利率的调整在2009年也出现过。央行在2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

但在这一表述出现后，部分银行出台的细则被临时叫停，这可能是由于银行对不同部门监管政策的理解差异，直到2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，主要商业银行才在2009年伊始制定了新的存量房贷利率优惠政策。原则上，若存量房贷客户在当时新的政策环境下新申请房贷可以获得7折利率，那么其存量房贷大概率也可以转为7折，一般情况下对于08年10月政策调整前已按下限享受85折房贷，且未出现逾期的存量房贷多数可降至7折;但其他情况则需要根据借款人住房是否是首套房、是否是普通住房、贷款未偿金额、借款人信用记录，甚至是借款人在银行资产如何、对银行贡献度等指标综合评估。

由于2009年新发放个人住房贷款加权平均利率已在4.4%左右，相当于整体折扣率已达74%，以此推算可能当年大多数存量个人贷款利率都满足下调的条件。光大银行在招股说明书中也提到其在2009年对2008年10月以后新增的个人住房贷款及绝大部分2008年10月以前发放的个人住房贷款进行了重新定价。

从该行对8家国股上市银行个人贷款利率的回归统计来看，这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达到了237BP，相对于2009年5年以上贷款基准利率189BP的调降多了48BP。考虑房贷利率下限从85折调整到7折，在当时的基准利率下相当于可以调降89BP，这意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。尽管样本数有限可能导致回归结果存在一定偏差，但是根据光大银行招股说明书的披露，在住房贷款利率大幅下降的同时，该行重点产品工程机械贷款规模快速增长，其收益率主要为基准利率上浮，对减小本行个人贷款平均收益率的下降幅度具有一定积极作用，因此当时可能银行也通过其他的高息产品来弥补住房贷款利率下降带来的不利影响。

当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。而在当前因城施策的思路下，该行认为房贷利率的差异化特征更加明显，房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年，较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下，统一将存量贷款利率降至7折的情况。

因此，该行认为在央行提到存量房贷利率调整的意向后，后续政策大概率还是会持续推进，但其落地可能还需要更高层级的会议统一监管思路，这可能还需要等待年中的政治局会议之后，且本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年，银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。

而不论是居民提前还款还是降低存量房贷利率，都会对银行净息差造成压力，尤其是在今年一季度银行净息差已经降至1.74%的低点。如果降低社会融资成本的目标延续，这意味着银行负债成本仍需进一步调降。央行2022年4月进行了存款利率形成机制的改革，将存款利率与市场利率挂钩，在2022年4月及8月，以及2023年6月存款利率下降前，都出现过货币市场利率大幅下降的情况。央行行长易纲在《货币政策的自主性、有效性与经济金融稳定》一文中也提到了2022年以来央行7天逆回购利率下行30个基点，货币市场下行幅度还要更大一些，引导1年期和5年期贷款市场报价利率(LPR)分别下降25个基点和45个基点，贷款利率降至历史较低水平。

这意味着在当前货币政策的传导机制下，央行为了引导银行负债成本的下降，也会推动货币市场的宽松。而在7月14日的数据发布会上，央行也提到了下一步仍要促进稳定银行负债成本，同时也提及“综合运用存款准备金率、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理充裕”，该行认为央行三季度降准是大概率事件，而后续MLF利率与OMO利率进一步下调也是可以期待的。如果存量房贷利率调整的措施出台，可能也会有货币层面增量的宽松措施出台。

短期来看，央行在降息后资金利率在政策利率附近波动的目标似乎并未改变，尽管税期资金面在银行融出维持高位的状态下并未明显收紧，但其相对于月初的高点仍出现了明显的回落，如果后续央行并无相关对冲措施，资金面还是存在边际收紧的可能，短端利率在短期进一步回落的空间有限，叠加7月政治局会议召开在即，后续政策的预期可能也会对市场带来一定的扰动。但是在当前的状态下，货币政策仍在放松的区间，这也意味着国内债券市场的趋势仍未逆转。该行建议投资者组合整体久期仍不宜过低，在市场波动中择机介入5年和10年利率债以及3-5年高等级二永债。

风险因素：货币政策不及预期、资金面波动超预期。