2018年地产行业预测：三线城市开发商或临挑战

本文来自“阿强观港股”微信公众号，原出处为广发证券香港。

本周我们访问了一些地产行业专家，了解其对2018年地产行业的预测，专家的主要观点如下：

一、2018年住宅销售面积将有所下降：

几位专家均认为政府调控政策仍将持续。目前中国三四线城市大约占住宅销售面积的60%-65%。由于2017年销售面积基数较高，专家认为2018年三四线城市的住宅销售面积或将同比下滑10%-20%。

就一二线城市而言，由于2017年至今的销售基数较低，2018年内该类城市的销售面积将大致保持平稳。综合而言，2018年中国全国住宅销售面积有可能同比下滑5%-10%。

二、行业整合加速;龙头开发商的合约销售收入在2018年仍将有所增长

就中国新房销售面积的市场占有率而言，于2017年上半年，前10大开发商大约占有16%的市场份额。专家预测在2018-2022的未来5年间，前10大开发商的市占率将提升到25%-30%。

由于可售的住宅项目充足，专家预期2018年中国的龙头开发商合约销售收入仍将同比增长10%-20%。

三、由于土地供给短缺，地价仍将持续上升

据统计局数据，由于地方政府土地供应不断下滑，2013-2017年，每平方米的地价年均上升18%。2018年平均地价仍将上升。

四、新房价格平稳;开发商毛利率将有所下滑

由于地方政府对新房的限价政策，以及不断上升的地价，2018年新房价格将保持平稳，而开发商的毛利率将有所下滑，意味着2020年后的开发商业绩有不确定性(新房从销售到入账有2年多的周期)。

五、租赁住宅供应增加将抑制新房销售价格

中国的中央政府及地方政府均鼓励开发商在过热的一二线城市增加租赁住宅供应。长期来看，专家认为租赁住宅供应将占到中国大城市中住宅总供应的30%，由于供应加大，新房的销售价格将有所抑制。

六、我们的观点：地产股缺乏股价催化剂，2018年对三线城市开发商有一定挑战

我们认为，政策因素和合约销售表现是地产股股价的两个主要催化剂。目前大部分地产股的估值处于2011-2017年P/B值的中高端。基于地产股2018年合约销售和毛利率均将下滑的可能性，我们认为目前地产股估值偏高，建议投资者减持大部分中资地产股。

相对而言，我们认为2018年对三线城市开发商的股价影响更大。以中国海外宏洋(00081)为例，该公司是行业龙头中海地产(00688)旗下的三线城市开发商。

在2014年地产下降周期中，由于宏观调控因素，内地当年的新房住宅合约销售收入同比下滑了9%至10.5万亿元人民币。恒生指数当年微升了1%。

中国海外宏洋当年的毛利率下滑了9个百分点至24%，净利润同比下滑了60%至13亿港元，股价由年初的7.3港元(对应1.4倍2014年净资产)下滑45%至年末的4.0港元(对应0.7倍2014年净资产)。（编辑：王梦艳）

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