今天的地产乱象，你们信泽平志强，我只信刘鹤！

本文来自“米宅米宅（ID：mizhaimizhai）”微信公众号，作者为“十一侠”。本文仅供投资者参考，不代表智通财经观点。

一

又到年底了。

按照惯例，这个时候正是各路专家轮番上场，预测2018的表演时刻。

于是，这两天最火的一件事，是坚持房价永远涨的任志强，和刚刚1500万年薪加入恒大的任泽平之间，关于房价的背后逻辑争了起来。

任泽平：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

任志强：长期看政策，中期看政策，短期看政策。

任泽平是个搞研究的，注定是需要根据数据、周期等等找出经济运行的内在规律，用这些规律来推演未来轨迹，做预判。

但是，看过了任志强的发言后，真的感觉这天已经聊死了，房地产还研究个屁啊。你要研究涨跌周期，对不起没有周期，只有政策；你要研究背后的逻辑，对不起，没有逻辑，只有政策。

我们来看一个数据：

中原地产研究中心统计数据显示：截止到12月13日，年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。

而在这背后，有着更深层的原因。

2016年5月9日，人民日报在头版发表了一篇雄文，《开局首季问大势——权威人士当前中国经济》，相信很多人都会记得这篇大势文章。

并且很多人也肯定已经将这篇的作者刘鹤牢记于心。

而在这篇文章里，对房地产的定义是：房子是给人住的，这个定位不能偏离。

房子是用来住的这个原则第一次呈现在公众面前。

无人能预测，就在这篇文章发布不久，一场蔓延全国房地产行情大牛就来了。有人统计十几家上市公司2016年报发现，新增按揭贷款占新增贷款比重达六成左右，而2015年上市银行新增贷款流向住房按揭的只占三成。

在这样的结果背后，最高层亲自提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。一语定性。

随即北京出台严格的限购政策，直接将市场一棒打死，全面陷入冰冻。上行下效，全国闻风而动。

这才是政策密集出台的深层原因。

你看，任志强和任泽平都是错的，刘鹤才是对的，你说呢？

二

就这样，楼市的市场规律和政策调控一起并肩前行。充满矛盾，但又是最真实的现实。

以至于对于今天的楼市，大部分人都是懵的。日相纷杂、繁乱，几乎已经无过往经验可参考。

经济学家

根据21世纪经济报道，任志强在年末财经论坛上的演讲主题是“未来的房价”。在过往时日，他却以敢大胆预言着称，并被赐予了一个全民皆知的称号，任大炮。

但这一次，他却并未能给出结论。

在任泽平和任志强之前，地产界上一次最知名的争论来自于融创（01918）和万科（02202）。

郁亮说，房地产进入了白银时代。

孙宏斌说，这太扯了，房地产正在进入钻石时代。

2017年，正是融创突飞勐进的一年。2017年截止到目前，融创在所有开发商中，拿了最多的地，超过万科两倍多。

你看，不管经济学家，还是地产大佬，大家的判断莫衷一是，谁也不知道谁是对的，大家都在按照自己的认知和判断行事。

民间

在民间，则是另一种乱象。

《山西“拆迁农户”一夜变土豪 660万补偿相当于200年收入》12月10日，山西太原小店区北畔村的武四成大爷晒着太阳，格外高兴，自从村里被列入城中村改造项目后，生活彻底发生了改变，拆迁领补偿，家家户户都成了500万元以上的土豪。一部分分给子女，留下100万，一年四五万的利息，也够老两口生活了。

而同时的另一个新闻是：

上海宝山招商天地华府，因为在售最后没有涨价，而是降了，所以前面购买的业主就堵了售楼部。

一个因为城市的发展，而获得了巨大的红利，从而欢欣鼓舞；另一个，却在城市进程中，感到自己利益受损，从而激愤难平！

开发商

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，已经有31家企业公布2017年前11月销售额，其中包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企，整体看，31家房企合计销售额达到了37287亿，同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。31家房企同比去年多卖了11985亿。

从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成为定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。

而在另一面，则是那些高价拿地的地王项目，纷纷拖延不开盘，甚至因为资金危机陷入困境。

这则是另一种最真实的现实。

三

但无论如何，上述的一切都只是表象。不管如今怎样乱和嘈杂，在历史的长河中来看，也都只是飞鸿一瞬。

五年后回忆今日，正如同在今日回忆五年前！五年前，今天，五年后；一切都只是历史发展链条上的一个章节。

所以，买卖可以有得失，但大势终不可逆！

这个大势是什么呢？是如火如荼，终不可逆的城市化！

未来20年间，中国城市将增加四亿人口，超过美国的总人口，其中会有超过2.4亿的移民，中国城市形成两位数的特大都市圈城市群。

到2025年，中国将有221个城市超过一百万人(全欧洲只有35个)，400亿平方米土地将会开发建造，将会建造超过50000个摩天大楼，中国的城市化的巨型规模将开启大量新的市场和投资机会。

这个大势是什么呢？是中国越来越明晰的经济分化。

在市场经济条件下，资源向高收益领域集中，一段时间后，就会形成产能过剩，产生过度竞争，超额利润消失。此时，资源开始寻找新去处，这就产生了创新；有的比较迟钝，还停留在原处等着熬着，指望着什么时候“风水轮流到我家”。

这两种情况形成的分化趋势，是规律使然。

在可预见的未来，在经济分化中，强者恒强，弱者日弱。中国会不断冒出更有活力的地区、更具国际竞争力的行业和企业；但一些地区、行业和企业，也终将日趋没落。

这就是中国经济最真实的现状和未来趋势。

四

1、楼市进入了混杂纷乱的时刻，但是越是这个时刻，也需要冷静，要学会独立思考和分析，要站在发展的角度和眼光来看当下和未来！而当你做不到这些的时候，你所需要做的是把握大势、并顺应它。

2、刘鹤说，中国目前的大势就是二八定律。无论是城市、企业还是个人，总有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好处，脱颖而出，前景光明。

对于我们来说，抓住了这些二，就基本抓住了中国未来发展的大趋势。所有人都知道，未来十年是属于中国的国运，这就是站在世界经济格局中的二八定律；但是对于中国来说，中国国运的具体落地，仍然是二八。

3、当你已经知道了经济分化和二八定律，剩下就是努力占位，要有占位意识。

能去一线，肯定不去二线，能去二线肯定不去三四线；能去市中心，肯定不去远郊。土地是稀缺的，楼盘是稀缺的，学区房也是稀缺的，你占住了，才是你的！你错过了，则可能永远都无法弥补。

4、最后一点，也最重要，信任泽平、信任志强，都不如信刘鹤！切记！（编辑：王梦艳）

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