开源证券：房地产市场预期及行业基本面均处较低水平 下半年政策窗口期值得关注

智通财经APP获悉，开源证券发布研究报告称，保交楼作为短期内中央和地方的重点工作之一，是推动购房者信心重塑，房地产市场企稳复苏的关键。一方面6月统计局房地产数据出现下滑趋势，而需求端信心恢复是行业复苏链条的首端;另一方面房地产行业与上下游产业链及金融行业联系紧密，项目停工烂尾会限制上下游产业链的发展。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，下半年的政策窗口期值得关注。

受益标的：1)保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、建发股份(600153.SH)、华发股份(600325.SH)、越秀地产(00123)等优质央国企;2)万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、美的置业(03990)等财务稳健的民企和混合所有制企业。

开源证券主要观点如下：

政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出

在2022年7月房地产开发项目停工停贷事件后，7月底召开的政治局会议提出“保交楼、稳民生”的政策基调，在保交楼所需大量资金压力下，央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，三支箭全部落地对房企保交楼提供多维资金支撑。地方政府出台政策以监管为主，主要通过金融机构及AMC成立纾困基金，针对困难房企和项目进行帮扶，资金来源主要是中央保交楼专项借款、当地银行等金融机构支持及财政款项。

落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进

2023年以来房地产竣工面积同比均保持增长，1-6月房屋累计竣工面积同比增长19.0%，住宅累计竣工面积同比增长18.5%，上半年在建项目的交付工作稳步推进。百年建筑网3月和5月全国调研保交楼项目中，已交付比例分别为23%和34%，整体来看保交楼进展顺利，分区域看华东和华南区域保交楼进度较快。在工程建设资金充足的情况下，该行预计截至2023年末调研项目的交付占比将达到76%，截至2024年末降幅占比将达到98%。从房企端来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，现金流压力更大的民营房企上半年交付表现良好。

后续展望：执行层面仍有优化空间

地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他AMC和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。该行认为，在中央和地方均出台多项政策支持下，保交楼推进主要纾困资金落地情况和销售市场回暖进程两大影响因素，纾困资金审批周期长，销售市场低迷影响企业销售回款资金，或将成为阻碍保交楼进程的较大影响因素。

风险提示：(1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。(2)政策放松不及预期。