国泰君安：政策密度持续提高 阶段性看多地产开发板块

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，目前房企拿地已经向一二线城市聚焦，认为其是最安全的资产，叠加当前的宽松预期，安全性会进一步加强。同时，对于购房者来说，一线城市的核心资产价值仍然是保值增值的重要选择。对于地产板块投资者来说，一线城市代表着带动全国市场的风向标，是地产早周期的复苏，因此，一线城市从政策宽松、走向需求复苏、并带动全国回暖，是主要复苏路径。整体来看，一线城市，就是各类预期的“心结”，具有很强的带动作用。因此阶段性看多开发板块，尤其是一线城市本土企业，受益首开股份(600376.SH)、京投发展(600683.SH)等，龙头如保利发展(600048.SH)等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等。

▍国泰君安主要观点如下：

除去一线城市，包括绝大部分二线城市在内的城市，需求端的行政政策基本都已放松，后续关注的是利率进一步下调，后续首套房和二套房按揭贷款利率可能将进一步下降。

1)目前大多城市执行的行政政策都已宽松，包括限购限贷、认房认贷等，从执行来看，行政政策已经不构成约束，例如，首套房首付比例最低20%，但实际上，首付比例远高于此，即便进一步放松，能够达到的效果也是在预期层面。

2)能够更直接的体现为购房者负担下降的，是按揭贷款利率的下降，目前大多城市的贷款利率已经回落至4%以内，尽管相比于去年，已经下降了100bp以上，但相比于其他同类型风险等级的贷款来看，仍然过高，例如高等级房企发债利率在3%以内。

目前的按揭贷款利率仍然有下行的空间，且相比于行政政策宽松，利率宽松的效果更为明显。

对于一线城市来说，制约还在行政管制政策上，未来放松的空间也更大。

1)对一线城市的制约，主要在行政政策上，目前都还有限购政策(限购2套)，同时首付比例都较高(首套35%、二套60%，不同城市略有差异)，按揭贷款利率远高于二线城市(4.8%左右)。考虑到目前一线城市经济仍处于较高增速状态，对贷款利率的承受度较高，因此，制约一线城市的，更多的还是来自于限购和首付比例政策。

2)另一个制约在税收制度上，由于对普通住宅的认定标准相比于现有房价均较低，因此在交易方面，会产生较多的个税和增值税。需要注意的是，在2022年9月30日北京出台了相关政策，对税收做一定的返还，但效果较为有限，期待后续将返还的方式改为减免。

一线城市迎来长周期的宽松周期，对楼市起稳预期作用，截止当前，已经有北京、广州、深圳在内的城市，在讨论相关放松政策。

目前一线城市楼市成交也进入到冷的阶段，相比于年初，无论新房还是二手房，都有比较大幅度的成交萎缩，因此，有必要对一线城市也进行放松。目前尚且不确定是否会放开一线城市的限购政策，但在其他领域，预计都会迎来宽松，尤其是在改善型住房领域。

当前，已经有北京、广州和深圳讨论了放松政策，预计很快将迎来实质的政策落地，并进入到长周期的宽松周期。

一线城市的政策是购房者和地产版块投资者的“心结”，对市场有很强的带动作用。

目前房企拿地已经向一二线城市聚焦，认为其是最安全的资产，叠加当前的宽松预期，安全性会进一步加强。同时，对于购房者来说，一线城市的核心资产价值仍然是保值增值的重要选择。

对于地产板块投资者来说，一线城市代表着带动全国市场的风向标，是地产早周期的复苏，因此，一线城市从政策宽松、走向需求复苏、并带动全国回暖，是主要复苏路径。

整体来看，一线城市，就是各类预期的“心结”，具有很强的带动作用。因此阶段性看多开发板块，尤其是一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示：

政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。