商业地产贷款吸引力骤降 美国银行开启“甩卖”模式

智通财经APP获悉，寻求出售商业地产贷款的银行正面临着一个枯竭的市场。近几个月来，包括高盛和摩根大通在内的银行一直在试图出售以写字楼、酒店、公寓为担保的债券，但许多银行发现，这在投资者对商业地产的担忧加剧之际并不容易。

今年以来，借贷成本的上升使商业地产成为经济中受冲击最严重的领域之一。房地产销售、尤其是写字楼销售急剧放缓，这使得房东和贷款机构几乎没有什么指标来确定某些资产的价值。在缺乏交易的情况下，利益相关者正密切关注着市场，看看银行最终会以什么价格出售部分贷款。

据知情人士透露，第一资本金融(COF.US)一直难以出售大量写字楼债务投资组合。该行首席财务官Andrew Young在7月对投资者表示，已将约9亿美元贷款从其写字楼投资组合中移至“待售”类别，以寻求摆脱这些债务。今年早些时候，韦伯斯特金融(WBS.US)出售了一个价值8000万美元的投资组合，该组合与康涅狄格州、新泽西州和纽约州的写字楼和多功能物业有关。

除了写字楼，银行还试图出售公寓或酒店等其他类型房地产的债务。知情人士透露，高盛一直在寻求出售酒店和公寓的贷款。房地产分析公司Green Street的数据显示，这类房地产的价格保持得相对更好。在截至7月的过去12个月里，写字楼价格下跌了27%，相比之下，公寓价格下跌了16%，酒店价格则基本没有变化。

银行出售贷款有时是为了支撑流动性，有时是为了避免贷款到期需要再融资时可能出现的复杂情况。从事投行业务的SOLIC Capital总裁Gregory Hagood表示，对一些贷款机构来说，稍微降低价格以出售贷款可能比承担贷款机构不得不取消抵押品赎回权并最终无法收回房产的风险要好。

Gregory Hagood表示：“即使这些银行中目前多数仍在执行贷款，但随着它们进入再融资周期，它们正试图通过折价出售贷款来减少风险敞口。”“很多银行会说，我宁愿在价格方面受到打击，也不愿在丧失抵押品赎回权的问题上受打击。”

不过，非银行贷款机构Madison Realty Capital的联合创始人Josh Zegen表示，过低的出售价格可能会吓到投资者，并引发对金融机构健康状况的担忧。虽然银行减少商业地产敞口的压力越来越大，但出售不良贷款的情况仍然相对罕见。许多银行选择更长时间持有债务，并与不同的借款人一起解决问题。

在整个银行业压力加大之际，为贷款组合找到买家的银行利用这些交易帮助提振了流动性。例如，西太平洋合众银行(PACW.US)一直在出售房地产建设贷款和其他房地产贷款。

Jones Lang LaSalle Inc.资本市场部门高级董事总经理Will Sledge表示，由于近期利率较高的贷款利润更高，银行正越来越倾向于摆脱收益率低、维护成本高、回报前景有限的“死钱”贷款。Will Sledge表示：“流动性是一种珍贵的财产。”

而在某些情况下，银行可能会被困在这些房产之中。布鲁克菲尔德资产管理(BAM.US)、黑石(BX.US)和与太平洋投资管理公司(PIMCO)有关联的写字楼业主等大型机构都选择通过违约来减少在一些楼盘上的损失;在某些情况下，房东会交还某些房产。

在银行努力剥离这类贷款之际，它们也在通过停止发行新债来控制对商业地产的敞口。五三银行等银行表示，它们已停止发放写字楼贷款。地产商Slate Property Group的负责人Martin Nussbaum表示，更多的旧贷款交易将使定价更加清晰，这可能会揭示出目前估值的差异有多大。