国信证券：前期房地产政策博弈的涨幅已充分回调 Q4或将迎政策发酵与数据修复的共振

智通财经APP获悉，国信证券发布研究报告称，短期看，当前市场对政策的预期已经不高，前期政策博弈的涨幅已经充分回调，中期看，8月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或将迎来政策发酵与数据修复的共振。个股方面，建议关注中型国央企+一线城市受益标的，9月推荐贝壳-W(02423)、越秀地产(00123)、金地集团(600383.SH)。

国信证券主要观点如下：

行业：8月销售未见明显复苏，三部门联合推动“认房不认贷”。从统计局数据看，7月销售复苏继续趋弱。2023年1-7月，商品房销售额为70450亿元，同比转负为-1.5%，较1-6月下降了2.6个百分点;商品房销售面积为66563万㎡，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。2023年7月单月，商品房销售额7358亿元，环比-45%，同比-19%，与6月持平;销售面积7048万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较6月收窄3个百分点;销售均价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。

从日频跟踪来看，8月销售未见明显复苏。2023年8月24日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-22%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-33%、-13%、-21%、-12%;一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-37%、-9%、-31%。截至2023年8月24日，30城商品房累计成交面积为8947万㎡，同比-6.0%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-6%、-7%、-3%、-9%;一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+8%、-10%、-9%。

8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。该行认为，三部门联合推动“认房不认贷”，是对7月底政治局会议的落实，预计后续核心城市的限制性政策将部分有序放开，有助于居民购房意愿释放。

板块：8月跑赢沪深300指数0.4个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.2%，跑赢沪深300指数0.4个百分点，在31个行业中排9名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高53.8%。

风险提示：1)后续政策落地效果不及预期;2)行业基本面超预期下行;3)房企信用风险事件超预期冲击。