海通证券：当前地产板块市值占比与经济价值不完全对等 存在一定价值重估空间

智通财经APP获悉，海通证券发布研究报告称，政治局会议对地产行业表述明显更为积极，判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定和4季度总量数据回升。以上观点目前得到逐步验证。伴随房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在一定价值重估空间。

事件：

2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，1)居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

▍海通证券主要观点如下：

对比14年“认贷不认房”，本次立足“认房不认贷”。

2014年9月30日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。文件多层次入手，明确执行“认贷不认房”的政策标准，即不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

从政策出台力度上来说，14年的“认贷不认房”对此前房地产信贷存在明显放松，尤其是二套及以上购房贷款执行标准以及非限购区域三套及以上住宅的贷款支持;而23年的“认房不认贷”主要满足刚性和改善性的住房需求，但不支持个人名下房产过多和投机的现象。

节约购房成本，两类居民重点受益。

本次出台“认房不认贷” 政策的叠加效应不可忽视，主要有两类居民将重点受益，即：1)在外地有过贷款记录，但想在本地置业的外地购房者;2)本地置换客户，卖掉手上所有房产后进行置换。同时，该项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

稳定市场信心，引导市场步入正循环。

自行业销售一季度冲高回落后，市场逐步进入“缩量缩价”的负循环中。从历史情况看，市场走弱的开始主要是从三四线城市的量价齐跌逐步传导至一、二线城市，因此稳定一、二线核心区域交易量和价格是稳定全国市场基本面的核心关键。目前看，在全国主要一、二线城市中，仍有部分城市在严格执行“认房又认贷”的政策，且基本属于一、二线核心城市。

从这个角度看，本次政策的发力点在于稳定市场基本面，随着各地“认房不认贷”政策的不断推进和落实，能够有效提升市场的活跃度与交易量，对于后阶段市场“量价齐升”并把市场信心逐步传导至三四线城市具有重要意义。

政策空间打开，地方政策落实有望加速。

本次推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施主要呼应了7月住建部企业座谈会上提及的“落实好个人住房贷款认房不用认贷”的政策导向，并与中央政治局提及的“优化调整房地产政策” 高度吻合。目前看，郑州市已于8月3日出台稳楼市15条新规，率先落实“认房不认贷”。

从本次三部门共同推进的力度看，预计“认房不认贷”政策在全国范围内的大面积实施以及各地具体操作细则的落实有望加速推进。

风险提示：

行业基本面下行风险。