香港楼市预期上涨10% 背后浮现内地买家和内资财团

本文来自微信公众号“中国房地产报”，作者为翁晓琳。

在香港特区政府和相关部门多次“辣招”调控之后，香港楼市依然受到追捧：买家不断推升楼市成交记录，中环写字楼出现大宗交易，土地拍卖价格被刷新……

香港差饷物业估价署数据显示，今年10月私人住宅楼价指数最新报342.4，环比上升0.5%，年内累计升幅达11.4%。实际上，香港楼价已连续上涨超过19个月，累计升幅26.16%。

香港楼市价格强势上涨背后，浮现出众多内地买家和内资财团的身影。

内地购房者入港 物业成交翻倍

今年3月，长江和记实业有限公司(00001)的业绩会上，长和系主席李嘉诚对内地买家到港买房表示欢迎，“与内地不同，香港因为土地有限，房屋供不应求，但香港是外向型城市，除了本地人自住，也有内地人来香港买房。”

5月，长江实业地产有限公司(以下简称“长江实业”)打造的位于香港荃湾的新盘海之恋热卖，虽单价高达14万元/平方米，但首批496套房源却收到1.45万人的申请认购。

这只是香港楼市火热的一个缩影。

早在今年1月，长江实业(01113)另一个位于元朗牛潭尾的项目意花园，平均每栋售价超过2500万港元。为了吸引内地买家，开发商推出“代缴100%从价印花税及买家印花税”。目前内地人在香港置业，除了要缴纳15%的买家印花税，还有15%的从价印花税，税率高达房价的30%，长实地产此举为买家节省30%的税费。长江实业提供的数据显示，该项目内地客户约占20%。

为了控制楼价，香港特区政府先后提高印花税率和物业贷款要求，但海外投资及自住的购房需求却并未因此减弱，其背后支撑便是内地买家。

芬姐就是在港购房的内地人之一，她告诉中国房地产报记者：“孙子出生在香港，现在是跨境学童，在屯门读书，为了方便他以后学习，我咬咬牙在港岛买了房子，毕竟那边好学校更多。”

香港税务局数据显示，2016年第四季度，非本地人购入香港物业的宗数只有362宗。但美联物业根据已知买家姓名作分析，2016年内地个人买家购入香港物业的宗数达1581宗，今年前三季度，平均每季度都住宅成交数量甚至已达1348宗。

美联物业研究中心指出，部分内地个人买家已拥有香港身份证，无须缴交买家印花税，所以香港税务局的数据未能充份反映实况。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，“这批‘新香港人’在来港住满七年，取得港人身份证后，便可以标准印花税率购买物业，料将陆续投入物业市场，形成另一股购买力。”

供需缺口隐现 内资财团出手

这股潜在的购买力也被内地房企嗅到，尤其是在内地热点一二线城市限购限贷政策的挤压下。

从拿地数量来看，2017年下半年至今，香港特区政府共推出6块地皮，内地开发商参与了所有地皮的竞标并成功中标4幅地皮，中标率达到67%，相比之下，2012下半年至2014上半年，内地房企的中标率一直徘徊在2%到3%。

另一则来自莱坊的数据也显示，2016年下半年至2017下半年，内地开发商在香港买地活跃，成交金额占比约50%。

今年2月，龙光地产(03380)联手合景泰富(01813)以168.55亿港元拿下香港鸭讬洲利南道鸭讬洲内地段第136号地，香港最贵地块就此问世。但这个纪录保持还未超过一年，就被信和置业(00083)、世茂房地产(00813)、会德丰地产(00049)、嘉华国际(00173)及爪哇控股（00251）组成的“香港+内地”房企财团打破，该联合体竞得长沙湾兴华街西对出的临海住宅用地。成交总额达172.88亿港元，成为全港最贵住宅地块。

美联测量师行董事林子彬指出，“开发商投地态度积极，适逢政府推售多幅极受欢迎的市区优质地皮，除香港本地大型开发商外，内地财团参与度与日俱增，带动地价稳步上扬。”

有在港成功拿地的内地房企人士对中国房地产报记者直言：“香港市场供需缺口巨大，短期内市场需求依然难以满足，项目营利空间巨大。受内地房地产市场调控影响，开发商多元化区域布局可以分散风险。”

低息环境支撑楼市强势上涨

香港楼市整体所处的低息环境是又一利好，无论对于购房者还是开发商。

据悉，香港房企手头宽松，资金充盈，甚至可以为买家提供多达买价120%的融资：其中90%用于购买新屋，剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。另外，香港房贷利率依然持续走低。以汇丰银行最近开出的一款利率优惠为例，可以向部分客户提供Hibor(香港银行同行业拆借利率)加码1.28%的利率。

低息环境也大大刺激成交量，而成交量带动了房价上涨。以沙田第一城为例，开盘迄今为止成交价格同比大增21%，相比去年4月飙升47%。同时，豪宅住宅区贝沙湾今年价格也较去年上涨23.5%。

布少明表示，“香港经济持续改善，失业率低企，加上刚性需求支持，只要美国加息及缩表的步伐未有加快，明年楼市仍可看好。明年一手私楼注册量可望挑战2万宗，创14年新高，注册金额更可望进一步达至2500亿元，续创新纪录。”

持相同看法的业内人士并不少，戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿指出：“即使未来最优惠利率有可能上升，但短期内按揭利率仍然将维持在较低水平。香港今年的经济增长好于预期，股市炽热带来财富效应，失业率跌至历史新低，而房屋供应仍然存在较大的缺口，这为楼价的上涨带来了强劲支撑。”

对于明年香港楼市发展，各大机构均表示看好。第一太平戴维斯预计，明年一般住宅楼价出现5%至10%温和升幅。仲量联行也表示，尽管受加息影响，但市场对中小型住宅需求仍将强劲，预期明年住宅楼价将上升约10%。（编辑：胡敏）