再次沦为“欧洲病夫”的德国 能靠房地产市场起死回生吗？

最近，经济羸弱的德国又一次被贴上了“欧洲病夫”的标签，亟需药方的政府把目光投向了房地产和建筑业，然而，该领域的疲软或许只会让该国境况雪上加霜。

智通财经APP了解到，在廉价融资推动了长达十年的房地产繁荣之后，德国新建筑和抵押贷款需求正在崩溃，而住宅和办公项目开发商正成群结队地申请破产。

该领域黯淡的前景甚至有可能将德国拖回衰退，同时加剧本已严重的住房短缺。在这种情况下，三党联合政府却似乎依旧在如何提供帮助方面存在分歧。

目前，这个欧洲最大的经济体已经在多个方面面临挑战：对德国制造业出口的需求正在下降，其能源密集型行业不得不适应没有廉价俄罗斯天然气的生活;与此同时，德国面临着日益强大的竞争对手，尤其是在汽车领域。

虽然直到最近，贡献了约15%的国民增加值的建筑和房地产活动还一直是一个繁荣的经济平衡点，但这些活动现在也开始摇摇欲坠。

2023年前六个月，该国新建项目开工率下降了一半，新住宅建筑许可下降了四分之一以上。融资成本上升、建筑成本通胀、需求疲软和政策不确定性等不利因素都导致了项目被推迟或取消。由于粘性通胀，利率或将在更长时间内保持较高水平，这种情况可能只会在好转之前变得更糟。

最近几周，多家开发商开始申请破产，这可能会让投资者、购房者和承包商蒙受损失。

虽然为了缓解租赁市场的压力，德国已经制定了每年建造40万套新房的目标，但从目前的情况来看，目标能完成一半就很幸运了。上市房地产巨头Vonovia SE目前已停止所有新建项目，并且，由于减记了资产价值，该公司第二季度录得亏损20亿欧元(22亿美元)。瑞士卫浴产品供应商Geberit AG的老板本月早些时候告诉投资者：“德国的建筑指标尤其疲弱。”

与其他地方一样，不断上升的利率正在造就赢家和输家。许多德国购房者将1%的抵押贷款利率锁定十年或更长时间，从而保护借款人和银行业免受强制出售的影响。

然而，现实情况是，只有不到一半的德国人拥有自己的房子，这一比例在欧盟国家中是最低的，而且远远低于大约三分之二拥有房产的美国人。

因此，大多数德国人并没有从房地产繁荣中受益。尽管住宅价格比2022年6月的峰值下降了6.4%(在此期间，整体消费者价格上涨了7%)，但交易量却大幅下降。其结果是，更多的人转向成本不断上升的租赁市场。

几年前签署租约的租户或许还能过得不错：这些租户的低租金在租金管制下可能没有上升太多，并且在当前环境下也没有搬家的动力。

但相比之下，新租户往往被迫住在不受租金管制的公寓里——提供短期租赁的带家具公寓的业主有更大的自由调整租金。在柏林，带家具公寓现在占据了广告版面的大部分。新租户的租金也更有可能与通胀挂钩。数据提供商vdpResearch的数据显示，德国七个最大城市第二季度的新租金同比上涨6%。

房地产科技公司Hypport SE的老板Ronald Slabke本月告诉投资者：“对于一个普通家庭甚至高收入家庭来说，在如今找到一套适合他们需求的出租公寓几乎是不可能的。如果你想在未来五到十年内在德国拥有一套漂亮的房子，你需要买下它。”

这些问题对德国国民来说是非常痛苦的，但对于极右翼党派德国选择党而言，他们却希望从这个问题中获得政治资本。目前，约五分之一的德国人表示，如果现在举行选举，他们会投票支持该党。他们指责德国对移民的欢迎——去年有近100万乌克兰战争难民抵达德国——加剧了住房短缺。

为了阻止房地产低迷演变为崩盘，本周，德国政府公布了一项提振经济的十点计划，其中就包括加大对新建住房的减税力度。预计联合政府将在9月底的峰会上公布进一步的住房措施。

然而，当总理朔尔茨领导的社会民主党提出需要更严格的租金管制时，联合政府试图摆脱旷日持久的内斗的努力却又因此受到了破坏。(目前，在住房严重短缺的地区，房东三年内最多只能增加15%的租金。社民党的提案将把这一上限降至6%。)

这或许反映了德国一个更广泛的问题，即政策不确定性和过度的官僚主义。今年早些时候，德国政府宣布了几乎禁止化石燃料锅炉的计划，但在保守派媒体对成本提出强烈抗议后，这些提议被淡化了;去年，德国的净直接投资降至有记录以来的最低水平;一些获得巨额补贴的半导体工厂公告也没有改变企业在其他地方看到更好机会和条件的印象。

总而言之，羸弱的德国或许需要一场旷日持久的经济低迷，才能促使其采取果断行动。而在这种环境下，房地产市场大概率是难逃一劫。