全球楼市拐点已至？分析师普遍改观 预计明年多数市场重新上涨

智通财经APP获悉，根据一项对房地产分析师的最新调查显示，受访者普遍认为，近期全球房地产价格的低迷已基本结束，预计主要市场的平均房价将比年初预期的下跌幅度要小，并有望在2024年上涨。

今年早些时候，分析师曾预测，由于抵押贷款利率上升，房价将出现两位数的下跌。但因为家庭储蓄增加、供应紧张和移民人数增加限制了房价下跌，这种预测并没有完全实现。

全球主要央行持续一年多的加息导致的抵押贷款利率大幅上升也没有影响到所有人。

这在一定程度上是因为许多在长期接近零利率的时期锁定廉价抵押贷款的房主(尤其是在美国)选择在当前环境下按兵不动。

然而，这限制了住房市场的供应和活动。

对于有意愿的首次购房者来说，这无疑是一个坏消息，因为多年来的供应紧张让他们一直处于观望状态，在新冠疫情期间，需求的上升甚至一度令房价以两位数的年增长率上涨。

而如今，随着降息预期升温，最新的调查结果显示——尤其是对美国、加拿大、新西兰和澳大利亚等近年来房价上涨最快的经济体——分析师再次对住房市场持相对积极的态度。

对这些市场意外提前企稳的乐观情绪很大程度上源于人们的一种猜测，即利率已经见顶，最快明年上半年就会再次回落。

“可能在过去两个月里，人们对利率见顶情景的影响有一点过于乐观了。我认为我们还没有真正感受到加息的全面影响。固定利率抵押贷款意味着，许多房产所有者在某种程度上免受影响，”Knight Frank研究主管Liam Bailey表示。

“我认为现实情况是，由于新冠疫情和供应链的中断，大多数市场的供应量和房屋建筑量都非常低。同时大多数西方市场的需求相当强劲。最根本的一点是，强劲的需求满足了疲软的供应。”

事实上，在疫情爆发之前，这已经是全球房地产市场面临的一个严重挑战，只有印度等少数市场没有受到影响。

因此，随着环境的变化，这项在8月14日至31日期间进行、对美国、英国、德国、澳大利亚、新西兰和印度房地产市场的130多名房地产分析师进行的调查显示，分析师普遍上调了今明两年的预测。

分析师预计今明两年美国平均房价将停滞不前。在5月和3月的调查中，分析师的预期分别为下降2.8%和4.5%。

在疫情期间飙升了40-50%的新西兰和加拿大房价预计将在今年下跌约5%，但在明年有望分别上涨约5%和2%。在上一次调查中，分析师普遍预期这两个市场在2023年将下跌8%-9%，2024年将上升2%-3.4%。

在疫情期间没有出现房价暴涨的印度，分析师普遍预计该国市场将在未来几年稳步上涨。

德国住房市场的平均价格预计将在今年下跌5.6%，2024年持平。英国房价预计将在今年小幅下跌4%，明年不会上涨。

住宅负担能力

另外，调查显示，多数分析师认为住宅负担能力在全球范围内仍然是一个问题。

总体而言，在回答另一个问题的103名受访者中，有55人表示，未来一年首次购房者的购房能力将恶化。其余48人表示情况将会有所改善。

Hunter Housing Economics的Brad Hunter表示：“抵押贷款利率持续上升，这给人们的负担能力带来了更大的压力。销售量很低，这掩盖了房价面临的压力到底有多严重。”

而由于住房供不应求，预计平均租金也将上涨，租房负担能力将恶化。

101位分析师中，有65位(近三分之二)分析师表示，未来一年租房负担能力将恶化。其余36人表示情况将会有所改善。