东吴证券物管行业23年中报综述：物管企业已经迎来业绩估值双击的拐点

智通财经APP获悉，东吴证券发布研究报告称，物管企业已经迎来业绩估值双击的拐点，疫情和收并购对业绩的拖累已行至尾声，盈利能力和现金流状况均有好转。虽然短期估值修复仍与地产锚定，取决于地产政策出台后的基本面恢复情况，但中期估值将回归现金流行业逻辑，整体估值存在持续修复空间。央国企由于母公司的支持，业绩将获得更快的修复，重点推荐：保利物业(06049)等;而优质民企的估值具备更强弹性，重点推荐：新大正(002968.SZ)等。

▍东吴证券主要观点如下：

趋势一：业绩分化，盈利恢复，现金流好转。

(1)行业营收增速放缓，业绩分化：2023H1物管行业营收同比增速为8.9%，较2022年下降10.9pct。央国企2023H1归母净利润同比增速为28.4%，保持稳健增长态势;而民企上半年增速为-10.3%，主要是由关联方业务收入大幅下降以及计提减值损失导致。

(2)毛利率止住下滑趋势，下半年有望企稳回升，国企民企差距持续缩小。2023H1行业综合毛利率为21.7%，较2022年的21.2%提升0.5pct，行业盈利能力已经止跌企稳;民企上半年综合毛利率为21.8%，央国企为21.6%，两者差距持续缩小。

(3)行业回归现金流业务逻辑，经营性现金流大幅好转。在已经披露现金流量表的10家样本物业公司中，7家2023H1经营性现金流同比有所改善;样本公司在手现金保持充裕，民企资金重回增长轨道，2023年派息率有望维持高位。

趋势二：慢即是快，质重于量。

行业“跑马圈地”的粗放增长时代已经过去，当前物业公司在扩张方面更加注重质量而非数量：(1)合约面积增速放缓，重视区域密度，聚焦高能级城市：2023H1物管行业整体合约面积同比增速为3.0%，较2022年的14.2%大幅下降11.2pct，央国企和关联方稳健的小型民企规模增速较快;多家物业公司拓展城市能级提升，聚焦深耕优势区域，同时主动退出低质低效的项目。

(2)非住业态占比提升：聚焦高门槛高价值高体量的“三高”项目如学校、医院、机场等。

(3)收并购市场延续降温态势。2023H1上市物业公司已披露相关信息的并购交易总计金额8.7亿元，较2022年全年104.0元的并购总金额大幅下降。

趋势三：回归本源，去周期化。

2023年以来物业公司逐步摆脱对关联方地产公司的依赖：(1)加强外拓能力，提升第三方项目面积占比，未来物业公司业绩增长将更加抗地产周期：2023H1物管行业第三方项目在管面积占比为58.0%，较2022年的55.3%进一步提升2.7pct;其中民企上半年第三方项目占比达61.7%，而央国企为47.0%较2022年大幅提升7.8pct。

(2)增值服务开展重回提升业主满意度逻辑，家装美居、房产中介业务增速大幅下降：社区增长服务细分业态更加聚焦生活服务类，逻辑由之前的提升公司营收转向提升业主满意度。

(3)基础物业服务收入占比重新提升，周期属性业务占比下降。2023H1物管行业基础物业服务的收入占比为65.3%，较2022年的61.9%提升3.4pct;民企2023H1非业主增值服务收入占比为9.1%，较2022年大幅下降8.7pct。

风险提示：

大股东/关联方交付项目规模不及预期;地产销售复苏不及预期;社会总需求恢复缓慢;外拓规模不及预期。