华泰证券：物管公司毛利率环比初现拐点 头部国央企更具估值修复空间

智通财经APP获悉，华泰证券发布研究报告称，23H1物管行业基本面仍然处在筑底阶段。但该行也注意到两个亮点：1)物管公司毛利率环比初现拐点，说明核心业务已逐步甩下历史包袱，高质量增长开始在前端财务数据上兑现;2)国央企物管公司在管面积、营收、归母净利润维持了较高的成长速度，并且实现了量质齐升。该行看好地产政策的托底作用，有望为物管公司基本面带来边际改善。从PEG的角度出发，持续兑现成长韧性的头部国央企物管公司更具估值修复空间。

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华泰证券主要观点如下：

规模拓展：扩张再放缓，国央企展现拓展优势

23H1样本物管公司在管面积同比增速放缓至14%，主要因为：1、房地产市场调整延缓住宅交付;2、市拓供需格局恶化导致竞争加剧;3、优化粗放发展期获取的低盈利项目导致退盘增加;4、物管公司对于收并购依然谨慎。合管比继续回落至150%，合约面积向在管面积转化的节奏放缓。重点城市深耕渐成共识，单城市管理面积继续上升。国央企在管面积同比增长24%，第三方和非住宅在管面积占比延续增长，拓展指标均优于民企，主要得益于关联房企的稳健表现、市拓的品牌与资源优势以及退盘项目相对较少。

财报表现：毛利率拐点初现，国央企继续兑现成长韧性

23H1样本物管公司营收同比+10%，归母净利润同比+5%。营收增速继续放缓，主要因为在管面积增速放缓、地产相关业务收缩、部分物管公司出于现金流考虑暂缓关联房企收入确认;归母净利润同比重回正增长，主要因为商誉和应收账款减值同比有所减少，以及对于销售管理费用率的严格控制。样本物管公司毛利率为21.7%，同比-1.5pct，但较2022全年+0.6pct，基础物管和社区增值服务毛利率环比初现拐点，但仍需警惕下半年应收账款和商誉减值的潜在冲击。国央企营收、归母净利润同比+24%、29%，盈利能力同比改善，逆势下继续兑现成长韧性。

多元服务：分化加剧，社区增值服务复苏不及预期

23H1样本物管公司基础物管营收占比同比+4pct至68%，主要因为地产调整和经济环境影响下，非业主增值服务和社区增值服务表现不尽如人意。样本物管公司城市服务营收增长停滞，部分公司精简战线，但亦有公司坚定推进。商管业务发展空间迎来改善，但弹性受经济环境制约，经营难度仍然较大，样本公司业绩表现分化。市场原先对于社区增值服务的复苏抱有期待，但样本物管公司社区增值服务ARPU同比-1%，主要因为：1、经纪、美居业务继续受到地产拖累;2、经济环境制约社区传媒、零售等业务表现;3、部分企业在社区增值服务规模达到一定体量后，似乎遭遇发展瓶颈。

风险提示：关联房企经营风险，规模扩张不及预期，盈利能力下行，收并购整合风险，资产减值风险。