中信证券：回购土地降低市场供给 货币安置增加核心城市需求

智通财经APP获悉,中信证券发表研报称，10月17日国新办新闻发布会介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，重点明确未来回购存量土地、新增城中村改造、强化白名单机制等政策方向。中信证券认为，当前政策体现了严控增量、优化存量、提高质量的坚定决心，其中的回购土地政策可能对优化房地产企业资产负债表以及夯实企业净资产起到极为关键的作用。城中村改造的货币化安置也有利于增加短期的市场需求。总体而言，中信证券认为房地产市场正走向止跌回稳，蓝筹房地产开发企业具备明显的投资价值。

回购存量土地可能对优化房企资金和盈利能力、降低市场供给影响深远。

从宏观上，房地产市场存在供给过大、供求不匹配的总量和结构问题，有消化和盘活存量的任务。从微观上，开发企业大量土地相对来说缺乏开发条件和盈利能力，存在无力开发和不愿意开发的问题。前者是资本市场对房价未来趋势担心的重要原因，后者则是开发企业估值明显折价的关键原因。中信证券认为打通专项债、专项借款和央行再贷款融资支持之后，地方回购土地预计将更为普遍。从此前越秀地产等公司的案例来看，中信证券认为土地市场的回购可能有以下特点：1)历史原价回购或小幅折价回购;2)被回购的企业往往还会在同城市新增土地储备，但新增土地储备区域和规划条件一般明显好于被回购土地储备;3)被回购土地储备往往不会再用来进行商品房建设;4)地方和开发企业都对回购土地存在较高的积极性。

从实际出发，推出100万套城中村改造的货币化安置方案，增加了核心城市的需求。

本次新闻发布会明确未来新增的100万套城中村及危旧房改造，将重点支持地级以上城市，匹配专项借款、专项债券、税费优惠、商业贷款等政策支持，并主要通过货币化安置。虽然整体的货币化安置规模无法和2015年前后的棚改货币化相比，但货币化安置更多聚焦高能级城市，且优先聚焦成熟项目，中信证券预计进度不慢。由于前一次棚改货币化项目结束之后，货币化安置规模偏小，此次改革也形成了对房地产市场需求的净增量。

肯定人口聚集的正面意义，重视市场的筑底趋势。

发布会对一线城市放松住房限购的相关问题进行回应，表示“已经充分赋予了各个城市房地产调控自主权”，并认为“从规律上看，‘虹吸效应’是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，‘虹吸效应’有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，‘虹吸效应’会产生不同影响。”;从历史周期来看，一线城市一般领先于全国的房地产市场企稳。本轮政策积极宽松一线城市政策，中信证券认为，有助于推动一线城市房价从核心区域开始率先企稳。另外，政策高度关注市场的基本面变化，所以中信证券认为，如果房地产市场再度出现下行态势，则政策仍将动用丰富的工具箱，快速应对解决问题。

“白名单”机制降低开发企业交付及信用风险，形成开发正循环。

过去一段时间，各参与主体对开发商交付和信用的担忧进一步强化了房价下跌的自循环机制。本次发布会提出，“要在年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”。中信证券认为，该项改革有助于保障项目的建成和交付，保障购房人的合法权益，有助于缓解购房人对交付的担忧及资本市场对开发企业信用风险的担忧，也有助于稳定产业链信心，从而多向发力阻断房价下跌的恶性循环。

风险因素：

房地产政策出台节奏和力度不及预期，房价持续下跌的风险;回购土地本身也涉及比较复杂的谈判过程，开发企业的不良资产消化仍然需要比较长的时间;部分企业可售货值不足，销售及业绩复苏困难，现金流持续紧张的风险。

投资策略。

中信证券认为当前政策体现了严控增量、优化存量、提高质量的坚定决心，其中的回购土地政策可能对优化房地产企业资产负债表以及夯实企业净资产起到极为关键的作用。城中村改造的货币化安置也有利于增加短期的市场需求。总体而言，中信证券认为房地产市场正走向止跌回稳，蓝筹房地产开发企业具备明显的投资价值。中信证券推荐和交易服务直接相关的服务商，看好货值弹性大，信用健全、有丰富经验消化存量土储的开发商。