中指研究院:预计四季度房地产市场销售整体降幅将收窄

预计四季度在政策优化带动下,市场销售整体将呈现降幅收窄态势,但市场全面恢复可能需要更长时间,修复过程相对温和。

智通财经APP获悉,9月27日,中指研究院发文称,二季度房地产市场快速降温后,7-8月购房者观望情绪加重,市场情绪持续低迷,房地产市场调整压力增加对金融系统的稳定产生不利影响,稳地产的迫切性上升。7.24中央政治局会议为房地产定调,首次明确提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”,8月底多部委落地楼市优化举措,随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列,提振了市场信心。

9月以来,核心城市房地产市场活跃度有所提升,但受此前政策严厉程度以及市场供求关系不同影响,城市间市场恢复程度存在差异。从全国整体来看,经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提,预计四季度在政策优化带动下,市场销售整体将呈现降幅收窄态势,但市场全面恢复可能需要更长时间,修复过程相对温和。若短期政策优化到位,同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地,预计2024上半年市场迎来筑底。

市场供求:2023年前三季度,重点100城新建商品住宅销售面积同比下降2%,为2016年以来同期最低水平。三季度以来,7-8月市场下行压力持续加大,9月,各地加快政策优化,带动市场情绪回升,核心城市市场有所好转,但受政策传导需要时间及网签数据滞后影响,百城销售环比回升幅度有限,同比仍下降约20%。此外,受过去两年土地市场低迷影响,9月,重点城市新房供给量修复不明显,同比降幅仍约四成。

房价:8月百城新房价格环比已连跌4个月,二手房价格环比已连跌16个月,房价持续处于下行通道。9月以来,楼市政策利好释放,京沪二手房价格环比跌幅收窄。

土地市场:2023年前三季度,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度,土地市场情绪依然偏弱,流拍撤牌率达28%,较二季度提升8.1个百分点。9月截至26日,重点22城地价竞拍至上限地块占比为18.4%,较8月下降0.7个百分点,延续5月以来下降态势,底价成交占比提升至80%,央国企仍为拿地主力。

政策展望:在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下,不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策,同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费;个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策,并降低购房首付比例;其余城市限制性政策或将全面取消。另外,若超大特大城市城中村改造能够加快落地,也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时,预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等将是供给端政策优化方向,供需两端政策协同发力,将有助于市场加快企稳。

市场展望:四季度,在政策利好持续释放带动下,核心一二线城市市场销售整体或有所回升,但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在。考虑到去年低基数效应显现,预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄,全年商品房销售面积或不足13亿平方米。供给端修复预计慢于销售端,短期新开工、投资仍将延续下行态势。

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