中指研究院：预计四季度房地产市场销售整体降幅将收窄

智通财经APP获悉，9月27日，中指研究院发文称，二季度房地产市场快速降温后，7-8月购房者观望情绪加重，市场情绪持续低迷，房地产市场调整压力增加对金融系统的稳定产生不利影响，稳地产的迫切性上升。7.24中央政治局会议为房地产定调，首次明确提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，8月底多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，提振了市场信心。

9月以来，核心城市房地产市场活跃度有所提升，但受此前政策严厉程度以及市场供求关系不同影响，城市间市场恢复程度存在差异。从全国整体来看，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提，预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。若短期政策优化到位，同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场迎来筑底。

市场供求：2023年前三季度，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降2%，为2016年以来同期最低水平。三季度以来，7-8月市场下行压力持续加大，9月，各地加快政策优化，带动市场情绪回升，核心城市市场有所好转，但受政策传导需要时间及网签数据滞后影响，百城销售环比回升幅度有限，同比仍下降约20%。此外，受过去两年土地市场低迷影响，9月，重点城市新房供给量修复不明显，同比降幅仍约四成。

房价：8月百城新房价格环比已连跌4个月，二手房价格环比已连跌16个月，房价持续处于下行通道。9月以来，楼市政策利好释放，京沪二手房价格环比跌幅收窄。

土地市场：2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度提升8.1个百分点。9月截至26日，重点22城地价竞拍至上限地块占比为18.4%，较8月下降0.7个百分点，延续5月以来下降态势，底价成交占比提升至80%，央国企仍为拿地主力。

政策展望：在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等将是供给端政策优化方向，供需两端政策协同发力，将有助于市场加快企稳。

市场展望：四季度，在政策利好持续释放带动下，核心一二线城市市场销售整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在。考虑到去年低基数效应显现，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积或不足13亿平方米。供给端修复预计慢于销售端，短期新开工、投资仍将延续下行态势。