香港买房难省中介费 投资美联（01200）做对冲

本文选自“慧悦港股圈”微信公众号，原标题《香港找房必须找中介 投资相关股票对冲一下中介费》。

2017年对香港市场而言绝对是大好的一年，全年升幅高达40%称霸全球所有主要股票市场。除了指数表现以外，其实香港房价一直以来也是傲居全球。

有关香港的房价数据，大家可以参考中原城市领先指数CCL，从下图大家不难发现香港的房价在10年间已经升了三倍。当大家认为内地一线城市四、五万一平方的房价已是难以负担之时，在香港，市民每天面对的则是二十万一平方的楼房。房价之高，难以想象。

毫无疑问，一提到香港房价大家第一个想起的就会是地产发展商，的确香港地产发展商在楼市中获利不少。不过整个地产产业又怎么会只有地产发展商一个版块呢?上至负责建房的建筑商，下至负责销售楼房的物业中介其实都可在这个疯狂的楼市中受惠。

负责建房的建筑商不用多说，相信大家都有所了解。反倒是物业中介这一行业，大家可能接触的比较少。因为在内地大部分人都喜欢购买新房，接触的往往是开发代理商而非物业中介。加上在楼房租务方面大部分人都是喜欢直接跟房东打交道，物业中介涉猎的部分可能就更加少。

连系买卖双方在香港找房只能找中介

不过换个地方，在香港，这里的故事可能就大为不同。物业中介在香港可是需要担当着连系买卖双方的重要角色。以一手新房销售为例子，开发商如果是想出售正在开发的楼盘或是新房的时候，一定会找物业中介代为销售。而作为消费者如果想买房的话，找物业中介就会是最方便的渠道。因为物业中介除了物色适合的楼房以外，也会处理有不少琐碎的东西，例如找律师事务所处理转让问题、查册、物业估值、寻找银行按揭等事宜。

而对于像笔者这一种一年也不能买一平的人来说，在香港要找房子也要找物业中介帮忙，毕竟“包租婆”都是找他们来代理租房，差不多所有的空房供应都在他们手上。而且不只是楼房，在香港你要找办公室、商铺、工厂大厦、货仓以及自己泊车的车位，如果不找物业中介，那我只能祝你好运啦。

香港物业中介行业的巨大可能是超出想像的，作为一间物业中介公司，通过销售楼房赚取佣金会是公司最大的收入来源。而佣金高低则是根据楼房成交金额而定，通常物业中介会分别收取买卖双方各1%佣金，即每次交易可获物业价格的2%作为佣金。根据香港土地注册处的数据显示，香港这么小的一个地方在2017年物业成交金额高达7,249亿元，变相物业中介行业就因此收取145亿元的买卖佣金，这还是没有计算到他们从租务业收取的佣金。

香港人经常都会打趣的说，如果有些钱不得不花，那就投资相关的公司股票来对冲一下。例如买中电控股(00002)来对冲自己交的电费，买港铁公司(00066)对冲自己的交通费等等。既然如果我们未来一定要找一间房子来遮风挡雨，这一笔省不了的中介费，可否也找一间相关的公司来对冲呢?

香港龙头物业中介公司一年内多赚17倍

在香港为人熟悉龙头的物业中介公司有两间，分别是美联集团(01200)以及中原集团，但当中只有美联集团已经上市，我们还是集中看一看美联这一只股票吧。

美联集团是香港最大物业中介之一，屹立香港已有45年。根据公司资料显示，美联集团的分行数目超过600间，员工人数近一万人，这规模绝对能在香港物业中介市场中撑起一片天。

查看美联集团的信息时，第一个吸引我眼球的就是公司160倍的市盈率，如此高的市盈率看起来代表公司的估值已被高估了。不过当我再往下一看，发现原因却是香港报价系统信息的滞后。在2015年，美联集团因为香港的住宅物业市场销售活动交投量下降，导致集团出现接近一亿元的亏损。而到了2016年的时候，随着全球及国内经济回稳，住宅市场交投开始转趋活跃，令公司转亏为盈，不过都只是一千万左右的盈利。而现在香港报价系统信息采用的数据都是2016年的信息，所以现在所谓的“160倍市盈率”已是一年前的信息了。

在2017年的时候，香港楼市已经出现大幅回暖，二零一七年上半年住宅物业成交注册宗数及金额，分别较去年同期上升61.3%及96.9%。除了市场开始调节政策“辣招”下的新常态，美联集团在这两年间也开始完善整个集团系统以适应市场。美联集团就在两周前发出了正面盈利预告，指截至二零一七年首十一个月取得综合净溢利约港币1.7亿元，比上年度整整升了17倍。因此如果以美联集团光是以十一个月的盈利来计算，公司的市盈率只有10倍左右。

综观整个物业中介业务公司，10倍市盈率绝对不算是高。虽然我们不易从香港市场找到相同的公司进行对比，不过其实在A股市场中也是有几间物业中介公司是上了市的。例在深圳主板上市的世联行(002285.SZ)，市盈率就有26倍，而在新三板上市的思源股分(870040)以及策源股分(833517)，市盈率分别更有16倍和28倍。可想而之，美联集团10倍市盈率在整个物业中介市场中只是被低估的一间公司。

美联集团在短短一年的时间内利润整整升了17倍一定有他的方法，集团说是他们减少成本部分作出了一定的努力。从美联集团2017年中期报告显示，公司的收益上升了接近3成，达到27.7亿元。而在成本部分，在集团收入大幅提升的情况下，除了回赠相应上升，员工成本只稍微上升8%左右，而广告宣传开支、办公室和分行租金等更不升反跌，看起来公司在这一方面真是下了一番功夫。

虽然美联集团在公司开源节流部分极为在行，不过对股东们倒是十分慷慨。翻查数据，美联集团一直维持稳定派息，上市22年来就派息近28亿元。虽然几年前集团因为市况不佳而出现亏蚀，导致需要暂时派息计划。不过公司仍然一直想办法回馈小股东们，例如2016年公司就是把美联工商铺(00459)的股分以利息的方式分派给美联集团的小股东们。踏入新的一年，美联集团的业绩己重回正轨，相信公司今年起会延续以往的传统，与股东们一同分享成果。

除了盈利以外，笔者发现公司现在还有一个潜在价值尚未被人发现，美联集团旗下有大量子公司，开展不同业务，其中有几间子公司规模已足以封疆为王。其中美联集团2007年便分拆旗下的美联工商铺独立上市。现在美联集团在物业代理部分拥有美联物业、美联中国以及香港置业等子公司，每一间在业内都是享负盛名。如果美联集团未来有意分拆部份业务独立上市，绝对有助释放公司的价值。

主席增持动作不断背后一定有玄机

论对一间公司的了解，不论你我或是市场上的分析员都只不过是局外人，拥有公司全盘信息的公司主席才是最熟悉集团的一方。近几年来黄建业一直都没有从场内增持公司股分，而就在公司发出盈喜后，黄建业终于有所行动，相信此刻就是他对自己公司最有信心的一刻。加上公司主席都是聪明人，绝对不会做亏本生意，明显是他觉得公司现在的股价是被低估，公司极具投资价值。事实上，市场上公司主席增持的例子并不少见，股价及后绝大部分都会向好，例如佳兆业(01638)上月中获主席增持后，股价在半个月内已累积升近4成。

总结

公司主席在业绩公布前增持背后绝对有玄机，而这些彩蛋可能都是会在三月底公布的全年报告揭晓。再者以现时公开的数据来看，美联集团的价值仍然被低估。相信在年终报告注销以后，报价系统信息作出更新以后，公司的值价就会渐渐为人发现。

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