平安证券：9月房地产销售开工降幅收窄 短期建议关注政策博弈机会

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，9月地产销售、开工同比延续弱势，但环比有所改善。但后续复苏仍存波折，据克而瑞研究显示，中秋国庆双节假期22个重点城市成交137万平方米，环比下降31%，同比下降23%。10月前17日50个主流城市新房日均销售面积同比降32%，降幅与9月接近，后续政策端支持有望继续加码。短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。

事件：国家统计局公布2023年1-9月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额8.7万亿元，同比下降9.1%;房屋施工82亿平米，同比降7.1%;新开工7.2亿平米，同比降23.4%;竣工4.9亿平米，同比增长19.8%;商品房销售面积8.5亿平米，同比降7.5%;销售额8.9万亿元，同比降4.6%;房企到位资金9.8万亿元，同比降13.5%。

平安证券主要观点如下：

投资延续承压，短期压力犹存。

9月单月地产投资1.0万亿，同比降11%，连续5个月降幅超过10%;分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降9.4%、8.4%、17.1%、30.5%。考虑前9月百城住宅类用地成交总价降29%，后续土地购置费仍存下行压力;同时房企资金偏紧制约建安表现，1-9月施工面积同比降7%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至7.9%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存。

新开工环比改善，竣工延续改善。

9月单月新开工0.8亿平米，环比增19%，同比降14.6%、降幅环比收窄9pct;9月末施工面积同比降7.1%，较8月末持平。政策密集改善叠加销售回暖预期下，房企开工推盘意愿有所回升。往后看，尽管新开工同比仍承压，但中长期看新开工绝对值或已接近底部区间，不宜过度悲观。9月单月竣工4,979万平、同比增25.3%，前9月累计同比增长19.8%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量参差不齐等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。

销售降幅持续收窄，政策有望继续改善。

9月单月商品房销售面积、销售额环比分别增长47%、42%，同比分别降10.1%、13.6%，销售面积单月降幅连续3个月收窄。分区域看，9月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-12.6%、-10.3%、-6.4%、-6.4%。9月以来广州等多个一二线陆续松绑限购等政策，叠加传统推盘旺季，带动9月楼市成交回暖。但后续复苏仍存波折，据克而瑞研究显示，中秋国庆双节假期22个重点城市成交137万平方米，环比下降31%，同比下降23%。10月前17日50个主流城市新房日均销售面积同比降32%，降幅与9月接近，后续政策端支持有望继续加码。

个股投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、东方雨虹(002271.SZ)等。

风险提示：1)楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，当前消费者对于经济及收入预期偏弱，或带来销售低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形;3)房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。