中银证券：9月70城房价持续承压 关注核心城市政策进一步调整的可能性

智通财经APP获悉，中银证券发布研究报告称，当前房地产板块估值已经回到7月政治局会议之前，一方面，虽然需求端利好政策虽不断推出，但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，且市场预期不持续。另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。在当前时点，短期关注核心城市、尤其是一线城市政策进一步调整的可能性，若政策调整预期兑现或带来的板块beta行情;中长期关注城中村改造推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。

事件：国家统计局发布2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.3%，同比下降0.6%;二手房价格环比下降0.5%，同比下降3.2%。

中银证券主要观点如下：

9月70个大中城市新房与二手房房价持续面临下行压力。

70大中城市新房房价环比下降0.3%，同比下降0.6%，同环比降幅均与上月持平;二手房房价环比下跌0.5%，同比下降3.2%，同环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续四个月持续下滑;二手房房价已经连续五个月持续下滑。70个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。9月新房房价环比上涨的城市有15个，比上月减少2个，下跌城市有54个，比上月增加2个;二手房环比上涨的城市有4个，比上月增加1个，下跌城市有65个，比上月减少1个。新房与二手房房价持续面临下行压力，主要是因为：1)虽然本月利好政策不断推出，但除了部分核心城市外，多数城市的成交端恢复尚不明显，整体新房房价仍然承压。2)“认房不认贷”政策落地带动部分重点城市二手房挂牌量增长，供给增加背景下，9月二手房价格仍在调整中。

一线城市在“认房不认贷”新政刺激下，市场活跃度提升，新房与二手房价格均较8月环比增长。

1)新房：北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比下降0.2%转为环比持平，同比增速为0.7%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。其中，北京环比增长0.4%(前值：-0.2%);上海环比上涨0.5%(前值：+0.1%);广州环比下降0.6%(前值：-0.3%);深圳环比下降0.5%(前值：-0.6%)。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性，受高于城市均价项目入市带动，新房价格实现上涨。2)二手房：一线城市二手房房价同比下降1.4%，同比降幅较上月收窄了0.2个百分点;环比增长0.2%，增速较上月提升了0.4个百分点。其中，北京环比提升0.7%(前值：+0.4%);上海环比提升0.6%(前值：-0.3%);广州环比下降0.7%(前值：-0.6%);深圳环比持平(前值：-0.2%)。“认房不认贷”政策出台后，北京和上海二手房市场活跃度提升，北京海淀区二手房指导价也有所松动，因此二手房房价均出现回升态势;深圳二手房量价均保持平稳态势;而广州在“认房不认贷”、限购区域优化、首付比例下调等政策带动下，短期内挂牌量增长明显，因此房价依旧承压，二手房价连续五个月环比下跌。该行认为，一线城市政策仍有进一步调整的空间，房价短期有望保持企稳回升的态势。

二线城市中超七成城市新房房价环比下跌，超九成城市二手房房价环比下跌。

1)新房：二线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，同比增长0.2%，同比增速较上月下降了0.1个百分点。74%的城市新房房价环比下跌，沈阳、杭州、宁波、长沙、海口、成都、重庆、西安新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌。48%的城市新房房价同比下跌，同比涨幅相对较大的有：成都(+5.8%)、长沙(+3.6%)、宁波(+3.5%)、杭州(+3.0%)，其中成都已经连续15个月同比增幅超过5%。2)二手房：二线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月持平，同比下降3.2%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。超过九成的二线城市二手房房价同环比下跌。从环比来看，仅天津与石家庄环比增长0.1%，其余城市环比均下跌;从同比来看，长沙(同比+0.2%)、成都(同比+3.7%)二手房房价相对有韧性。

三线城市房价下行压力最大，所有三线城市二手房房价本月环比均下跌。

1)新房：三线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点，同比下降1.4%，同比降幅与上月持平。83%的三线城市新房房价环比下跌，80%的三线城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛(同比-3.5%、环比-0.5%)、牡丹江(同比-4.8%、环比-1.0%)、温州(同比-3.4%、环比-0.5%)、宜昌(同比-3.4%、环比-0.6%)、惠州(同比-3.7%、环比-0.3%)。2)二手房：三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，同比下降3.5%，同比降幅与上月持平。所有三线城市二手房房价同环比增速均为负。

现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。

70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%，环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%，90平以下刚需产品同比降幅略有扩大;二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.2%、-3.0%，环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.4%，刚改(90-144平)产品二手房房价同比降幅略有扩大，改善(144平以上)产品二手房环比降幅较上月略有收窄。

投资建议：

当前板块估值已经回到7月政治局会议之前，一方面，虽然需求端利好政策虽不断推出，但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，且市场预期不持续。另一方面，房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。但是，该行也看到一些相对利好的供给端政策，比如多地取消土拍限价，提升市场热度，该行认为，后续可能会传导到取消限价，若同时增加核心地块的供应，也许能够在四季度带来一波拿地热潮，以此扭转居民对房价的看跌预期。

该行认为，在当前时点，短期关注核心城市、尤其是一线城市政策进一步调整的可能性，若政策调整预期兑现或带来的板块beta行情;中长期关注城中村改造推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。

现阶段该行建议关注两条主线：

1)中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109)、建发国际集团(01908)、越秀地产(00123)、绿城中国(03900)、华发股份(600325.SH)、滨江集团(002244.SZ);底部回升、弹性较大的公司：金地集团(600383.SH)、龙湖集团(00960);

2)在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业(600675.SH)、光明地产(600708.SH)、中交地产(000736.SZ)、城建发展(600266.SH)、天健集团(000090.SZ)。

风险提示：房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。