德邦证券：城中村改造蓄势而发 万亿规模助力地产链深蹲起跳

智通财经APP获悉，德邦证券发布研究报告称，城中村改造带来的增量投资有望稳定房地产投资，带来的增量需求有望促进销售端需求复苏，进而促进房地产新开工和施工回暖、对竣工形成中期托力，有望带动建材从开工端到竣工端全产业链复苏。当前三季报披露完毕，季报利空出尽，业绩进入真空期以及业务将着眼明年，估值切换行情或上演。

德邦证券观点如下：

城中村改造站上战略新高度，接力棚改与旧改。

城中村改造与城市更新、棚改、旧改关系深远，棚改及旧改提出时间均早于城市更新：1)城市更新范围最广，包括“三区一村”改造，2021年城市更新才被纳入中央级政策范围;2)棚改始于2004年，改造对象一般为城镇国有土地，2015年央行创立PSL、政策性银行专项贷款支持以及货币化安置提升加速棚改进程，2015-2018年均开工套数超600万套，2019年开始退潮;3)旧改始于2017年，改造对象为建成于2000年以前的住宅小区，一般不涉及拆除重建，23年9月累计已开工21.8万个，目标完成率99.22%，旧改基本进入尾声;4)23年4月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，此后中央各部委频繁多次提及推动城中村改造，当前实施城中村改造意义深远，是民生工程+发展工程的结合。该行认为，今年城中村改造脱离城市更新大框架成为独立政策表述，凸显了城中村改造的战略高度，城中村改造作为独立政策举措有望在中央统筹下加速推进。

稳增长发力点，预计拉动建安投资年均约8000亿元。

通过七普数据，该行测算出21个超大特大城市城中村人口约3893万人，城中村建面约8.99亿平，若后续城中村改造范围扩大至I型大城市，城中村改造面积有望突破10亿平。在按照拆除比20%、复建比2的假设下：1)直接拉动投资：8.99亿平城中村改造面积预计拉动建安投资约40411亿元，5年更新改造周期假设下，预计年均拉动建安投资约8082亿元;2)对销售影响小于棚改，但针对高能级城市：8.99亿平城中村改造面积预计新增复建面积3.60亿平，合计占22年全国商品房销售面积的26.5%，年均复建面积占比约5.3%。按照单套面积100平测算，对应套数约为360套，预计规模明显小于棚改，但预计对一二线高能级城市产生积极拉动作用。

面临一定不确定性，亟待自上而下指导推进。

快速城镇化及二元户籍和土地制度催生城中村，本轮城中村改造依然面临四大难点，给城中村改造推进带来较大的不确定性，拆迁难度较大、资金平衡筹措较难、现有城市管理标准带来整治难度、相关规划周期较长，存在政策不确定性。

建议关注三条主线：

1)消费建材龙头经营韧性仍强，个股α属性逐步显现，建议关注：石膏板龙头北新建材(000786.SZ)(石膏板经营稳健，防水触底回暖，盈利能力超预期，拟收购嘉宝莉补强涂料)、防水龙头东方雨虹(002271.SZ)(加速战略调整，经营结构优化)、管材龙头伟星新材(002372.SZ)(零售业务占比高，经营稳健，经营质量优质)、涂料龙头三棵树(603737.SH)(国内涂料龙头，小B+C端业务稳健增长);

2)万亿国债或助力明年开工端需求，明年或触底企稳，建议关注开工端低估值的志特新材(300986.SZ)(铝模板龙头，上半年政策利空出尽，产能释放支撑成长)、华新水泥(600801.SH)(国内水泥业务进入周期底部，海外水泥业务+骨料等非水泥业务盈利突出支撑业绩抵抗周期波动，低估值高股息);3)二梯队消费建材估值性价比凸显，当前普遍估值回落至10倍PE左右，建议关注：公元股份(002641.SZ)、科顺股份(300737.SZ)、青鸟消防(002960.SZ)、蒙娜丽莎(002918.SZ)、兔宝宝(002043.SZ)等。

风险提示：政策推进不及预期;城中村改造落地规模不及预期;测算误差风险。